こんにちは、当ブログ『不動産の教科書』を運営しております、
江東区・墨田区で活動する『不動産の教科書』WING LEAP HOUSE 東京本社です。
江東区・墨田区で活動する『不動産の教科書』WING LEAP HOUSE 東京本社では、不動産の購入前に知っておくべき知識・情報を随時配信していきたいと思います。記事を参考に皆様が失敗しない不動産購入ができるよう願っております。
今回は「不動産売却が上手くいっていない方へ」についてです。
現在、不動産会社と媒介契約を締結しており、なかなか売れずに困っている方へ向けて今回は記事を書いていこうと思います。なるべく早く売るためにはどうしたらいいのかについていくつか紹介をしていきますので是非、最後までお目通しください。
◆なぜ売れないのか？考えられるケース！
【価格が高すぎる】
相場から1割以上高い価格で売り出している場合には、やはり相場価格に近付ける必要があるといえます。この場合の解決策は、再査定です。媒介契約の解除、もしくは期間満了時に、複数社に改めて査定してもらうのが効果的です。
【内覧希望や問い合わせが少ない】
適正価格であるにも関わらず著しく反響が少ない場合は、依頼している不動産会社が囲い込みをしている可能性があります。
囲い込みとは、物件情報を他社に開示しないことで、自社内での成約を目指す行為をいいます。自社内で売主・買主を見つけること（両手仲介）ができれば、不動産会社が手にする仲介手数料の額は2倍になります。このように倍になる手数料を求めて他社への案内を断っていることで内覧者が減少している可能性があります。
※囲い込みに関する記事
https://wingleaphouse.re-ws.jp/blog/3378/
◆媒介契約更新時期に検討すべき3つのこと
①媒介契約の更新
媒介契約の期限満了時には、契約の更新ができます。媒介契約を更新するには、売主が書類に署名・捺印しなければならないので、不動産会社が勝手に自動更新することはできませんご自宅を売るには早くて3ヶ月ほどかかります。今の不動産会社に不満が特になければ更新
しても問題はないかと思います。更新する場合の期限も基本的に最長3ヶ月で、何度でも更新可能です。最長3ヶ月なので、期限を短くして様子をみたいと考える場合は、2ヶ月や1ヶ月とすることもできます。 しかし、不動産会社の中には、当たり前のように媒介契約の更新を迫ってきます。また、更
新と同時に価格の変更（値下げ）を提案してくることも多くあります。媒介契約期限までに家が売れなかった理由は、価格ではなく不動産会社の問題である可能性もあります。そのため不動産会社から言われるがままに更新したり、価格変更したりするのではなく、売れない原因が何なのかをしっかり考えることが重要です。
②媒介契約の切り替え
専任媒介契約は、1社としか契約できないというのが大きな特徴です。一方、一般媒介契約は複数社と契約を交わすことができます。専任（あるいは専属専任）媒介契約から一般媒介契約に変更するときの判断基準となるのは、今の不動産会社だけに売却を任せておいていいのかどうかということです。専任（専属専任）媒介契約の大きな特徴は、依頼した不動産会社のサービスやノウハウ、販売戦略と市場動向を一緒に考察・相談しながら売却活動を行え
ることです。依頼した会社とこのような関係が築けていない、他社にも売却活動してもらいたいと考える場合は、一般媒介契約に切り替えることで売却が上手くいく可能性がありますので検討することはおススメです。
③他社への乗り換え
今の不動産会社に今後売却活動を依頼しない場合は、媒介契約の更新をせず、他の不動産会社と媒介契約を新たに締結します。
【他社に乗り換えるときの判断基準】
①営業活動報告が少ない
⇒一般媒介契約に活動状況を定期報告する義務はありませんが、専任媒介契約は2週に1度以上、専属専任媒介契約は1週に1度以上の定期報告が不動産会社に義務付けられています。ただ義務を果たすだけではなく、「こういう問い合わせがあった」「こういう広告活動を始めてこういった反響があった」というのをきちんと報告してくれるのが、良い不動産会社の条件でもあります。報告が少ない不動産会社は、信頼に値しないとも判断できます。
②囲い込みされていないか？
⇒適正価格であるにも関わらず著しく反響が少ない場合は、不動産会社による囲い込みの可能性が高いです。
◆最後に、、、
今回は、現在売却中で売れずに困っている方へ向けて紹介させていただきましたが、媒介契約の更新時期を迎える方は、更新時期に検討すべき3つのことを参考にしていただき売却を進めて行くことをおススメします。
『不動産の教科書』のWING LEAP HOUSE 東京本社では物件購入にあたってのリスク（問題点）を理解してもらうため、失敗しない住宅購入のために、活動しております。
不動産購入でお困りの方、相談がある方は、江東区・墨田区の不動産購入専門会社のWING LEAP HOUSE 東京本社へお気軽にご相談ください。