江東区・墨田区で活動する『不動産の教科書』WING LEAP HOUSE 東京本社です。
江東区・墨田区で活動する『不動産の教科書』WING LEAP HOUSE 東京本社では、不動産の購入前に知っておくべき知識・情報を随時配信していきたいと思います。
記事を参考に皆様が失敗しない不動産購入ができるよう願っております。
今回は「不動産仲介業者による囲い込み問題とは？」についてです。
囲い込み問題という言葉を聞いたことがありますでしょうか？囲い込みとは、物件の情報を他社に与えないことをいいます。売主、買主双方と契約を結んで手数料収入のアップを狙うことが目的となっておりますが、この行為は売主にとって不利益になる行為であり不動産業者のモラルが問われる問題です。今回の記事では、囲い込みについて紹介をしていこうと思いますので是非最後まで読んでいただければと思います。
◆「囲い込み」とは？
仲介業者は、売主と専任媒介契約若しくは専属専任媒介契約を締結すると売却依頼を受けた物件の情報をレインズ（国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているシステム）に登録しなければいけないという義務を負います。この登録には、インターネットを通じて全国の不動産会社が情報を参照できるようにすることで成約の機械を増やすというのが目的となります。媒介業務の形態には、「単独媒介」と「共同媒介」の２種類があり、単独媒介の場合は、売主と買主の両方から報酬を得られるので、共同仲介よりも不動産会社にとっておいしい取引となります。そのため、売主かから依頼を受けた業者は、その物件を囲い込んで単独媒介を行おうとします。これが「囲い込み」問題です。先ほど述べたように、レインズに登録するのは仲介業者の義務であり、不動産会社であれば誰もが物件情報を参照することができますので当然に買主側の業者が、その物件を紹介することが可能になります。しかし、当該物件について問い合わせると囲い込みをしている売主側仲介業者は、「その物件は商談が進んでいる」など偽って、紹介をさせないようにします。
◆囲い込みの問題点について
囲い込みが起こると１社だけで買主を探すため、どうしても成約までに時間がかかってしまします。売主が事情を知らないまま、いつまでたっても成約に至らないということが起こるのです。売主としては、その物件を売ったお金で買換えを検討している可能性もあります。そんななかいつまでも売れる見通しがつかないうちに、売主が目星をつけていた物件が他の人に買われてしまうということも起こりかねません。あるいは、資金繰りに窮してすぐにでも自宅を売却して現金化したい売主もいます、このような囲い込みは売主にとって不利益であることが多いのです。また一般的に、売主や買主の立場からすると共同仲介のほうがメリットが多いと言えます。なぜなら、売主と買主の求める利益は相反するためです。これは、以前の記事でも紹介をしましたが、売主はできるだけ高く売りたい。買主はできるだけ安く買いたい。という気持ちがあるでしょう。１社で双方の希望をかなえるのは難しく、交渉を行っても、売主の方が立場上優位になりますので、売主有利な条件での取引が成立してしまうのです。ですので、共同仲介で、売主側と買主側にそれぞれ仲介会社がついていればそれぞれの利益になるように最大限努力をして交渉をしてくれます。
◆最後に、、、
今回は、囲い込み問題について紹介をしましたが、この問題は不動産会社の裏側の問題となります。また、売主様に最大な不利益にをもたらしてしまう問題であることについてお分かりいただけたかと思います。しかしながら、この問題は、双方代理という単独媒介を狙った取引であり、購入を検討している方にも影響があります。取引をする上で単独媒介の場合は、売主様に偏った交渉になってしまい、買主様が不利な状況になります。ですので、双方媒介や、最近では、買主様に寄り添ったエージェント型の媒介を行っている不動産会社に購入の相談をすることをおススメします。私たち、WING LEAP HOUSE もエージェント型の仲介を行っておりますので是非相談をお待ちしております。。。
『不動産の教科書』のWING LEAP HOUSE 東京本社では物件購入にあたってのリスク（問題点）を理解してもらうため、失敗しない住宅購入のために、活動しております。
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