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江東区・墨田区で活動する『不動産の教科書』WING LEAP HOUSE 東京本社では、不動産の購入前に知っておくべき知識・情報を随時配信していきたいと思います。
記事を参考に皆様が失敗しない不動産購入ができるよう願っております。
今回は「物件情報の告知とは？」についてです。
「物件情報確認書」や「告知書」という言葉を聞いたことはありますか？
不動産を売却する際に売主が用意する書類のなかに「物件情報確認書」と「付帯設備表」というものがあります。これらは、合わせて「告知書」と呼ばれますが、戸建てやマンションなどの中古物件を売りに出す際、売主が買主に対して状況を告知する書類のことをいいます。具体的には雨漏りやその物件での事故等の情報がありますが、買主が物件を購入した後に「それらの情報を事前に知っていたら購入していなかった…。」というトラブルを未然に防ぐためにとても大切な書類なのです！
今回は「告知書」について、下記の事項をご紹介させていただきます。
① 告知書の役割とは何か ②物件情報確認書とは？ ③付帯設備表とは？④ 告知書を作成す
る際の注意点、これらの理解を深めていただき、トラブルを未然に防ぎ、皆様の今後の売却活動にお役立ていただけますと幸いです。
◆告知書の役割とは？
告知書とは、前述のとおり戸建てやマンションの中古物件を売却する際に、売主が買主に対して「物件の情報（欠陥や不具合）をお知らせするため」に必要な書類のことを指します。
「物件情報確認書」と「付帯設備表」の２つの書類のことをいい、売却後に買主との間でトラブルにならないために、また、売主が「契約不適合責任」に問われる可能性を未然に防ぐためにとても重要な書類となります。
物件の経年劣化や不具合は、売主からすると慣れてしまうものですが、「多少」であっても買主からすれば大きな問題です。また、物件の状況を正確に伝えていないと、売主の通知の怠りとみなされ、買主から「契約不適合責任」に問われるなどトラブルが発生します。不動産の購入はとても大きな買い物ですから、賠償金の額も高額なものになります。告知書は「買主が物件状況を確認し理解したうえで購入した」という証拠にもなるため、トラブルを未然に防ぐため双方ともしっかりとその役割と重要性を理解しておく必要があります。
◆物件情報確認書とは？
では、具体的にどのような通知をする必要があるのでしょうか？
物件情報確認書には、「物理的な瑕疵」と「心理的な瑕疵」の両方を記載する必要があります。（瑕疵とは問題点や不具合、欠陥のことをいいます。）
物理的な瑕疵とは、建物損壊等などの物理的な欠陥のことを指します。
具体的には、雨漏り・シロアリ被害・壁や柱等の腐食や亀裂・排水管等の故障・火災や漏水、浸水の有無です。また、土地建物（戸建）の場合はそれらに加え、建物の傾き・増築やリフォーム・用途変更・境界や堀、フェンス、越境、土壌汚染、アスベストの使用有無なども記載する項目があります。
心理的な瑕疵とは、売買をする物件で買主に強い心理的影響が生じる恐れのある事柄のことを指します。
具体的には、自殺・殺傷事件・強盗・空き巣等があったこと、近隣に指定暴力団構成員が居住していること、近隣住民の迷惑行為、騒音・振動・異臭等、また、ごみ集積所、処理場、火葬場、墓地など一般的観点から判断して気になると思われるものなどがあります。
加えて、自治会費や近隣との申し合わせ事項（ごみ集積所の維持や通行権利などの協定や取り決めなど）、マンションの場合は管理費・修繕費についてや大規模修繕の予定などを通知しなければなりません。
これらの項目は「発見していない」「過去にあった」「現在ある」もしくは「無」「有」「不明」で記載する必要があり、過去にあった場合や現在ある場合は、それらの内容を詳しく記載する必要があります。
詳しくは下記の資料をご覧ください
土地建物（戸建）用↓
区分所有建物（マンション等）用↓
◆付帯設備表とは？
次に、付帯設備表とは、建物に付属している設備についての報告書です。物件情報確認書と同じように、売主と買主の認識の差を埋めるために、物件に残していく設備や家具の状況、どこにどんな設備があるのか、故障や不具合など設備の状態を説明するために必要になります。
具体的には、給湯器、湯沸かし器などの給油関係、キッチン設備、トイレ設備、洗面設備、浴室設備などの水回り関係、エアコン、換気扇などの空調設備、その他、証明関係や収納関係、網戸・シャッター・障子などの建具関係、テレビ視聴、物干し、カーテンレール、車庫などについて記載する必要があります。
また、時期や使用年数、機能についても詳細に記載をし、さらに、扉の開け閉めの際の動作確認、ひび割れや破損の有無、その数や場所についても記載します。
付帯設備表に記載のある設備は、必ず引き渡し時に記載の内容と同じように残しておかなければならず、また、記載のない設備などを残してはなりません。
例えば、食洗器があると記載をして物件を引き渡したが、引き渡しの際に撤去をされていると、「契約不適合責任」として契約違反に問われてしまいます。
詳しくは下記の資料をご覧ください
土地建物（戸建）用↓
区分所有建物（マンション等）用↓
★契約不適合責任とは
引き渡された物件の品質に関して、契約の内容に適合しない際、買主が売主に対して該当物件の修補の請求をすることができるものになります。
契約書の内容にもよりますが、一般的には地震などの災害など社会通念に照らして売主を責めることができない事例に以外において、売主は修補に代え、または修補とともに損害賠償を請求することができます。さらに、売主が目的を達成できない場合のみ、契約の解除をすることができます。
この場合は、違約金の定めはありません。
しかし、買主側は契約不適合を発見してから１年以内、また、売買契約書内の「契約不適合責任の通知機期間」内に通知をした場合のみに適応されます。
◆告知書を作成する際の注意点
・告知書（物件状況確認書および付帯設備表）は売主が記入をする必要があります。
・不動産仲介会社に見てもらいながら進めることはできますが、第三者に記入してもらうことはＮＧです！（売主に告知義務と責任があるため）
・覚えていない個所やわからない情報は、修理工事の契約書や領収書などを調べ、できるだけ空白がないように通知することが望ましいです。
・万一、売主が不具合等を知りながら、買主に告知をしなかった場合には、仮に売買契約書において売主が不具合等の責任を負わないとする取り決めをしたとしても、売主は修繕・代金減額・損害賠償・最悪の場合は契約解除などの法的責任に問われるなど、深刻なトラブルとなることがあります！虚偽なく事実を告知することができるように、些細なことでも不動産会社に相談することをオススメします。
また、売主と買主間の契約である売買契約の際に、告知書を提出する必要がありますが、不動産仲介業者間の媒介契約の際（売却活動の前）に記入し不動産会社が把握したうえで販売をスタートし、お客様のご案内時に事前にお伝えすることが望ましいです。これは、契約前に告知することで、購入者が購入をキャンセルする可能性もあるため、売買契約前の案内時に購入希望者にお伝えする必要があります。告知書を記入する際に告知をするべきかどうか不明な場合は相談先の不動産会社に相談することをオススメします！
◆最後に…
今回は「告知書」の役割や告知の重要性、注意点などを説明しましたが、いかがでしたでしょうか。
大きなトラブルにならないよう、事前に今回ご紹介した注意点を参考に、未然に防げるようにしましょう！また、売却をお考えの際には、しっかりとサポートをしてくれ信頼のおける不動産会社を見つけ、不安なく売却できるようにすることをオススメします！最後までご覧いただきありがとうございました。
『不動産の教科書』のWING LEAP HOUSE 東京本社では物件購入にあたってのリスク（問題点）を理解してもらうため、失敗しない住宅購入のために、活動しております。
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