こんにちは、当ブログ『不動産の教科書』を運営しております、
江東区・墨田区で活動する『不動産の教科書』WING LEAP HOUSE 東京本社です。
江東区・墨田区で活動する『不動産の教科書』WING LEAP HOUSE 東京本社では、不動産の購入前に知っておくべき知識・情報を随時配信していきたいと思います。
記事を参考に皆様が失敗しない不動産購入ができるよう願っております。
今回は「宅地（土地）や建物を売却したいとき、どうしたらいい？」についてです。
ご自身が所有している不動産を売りたいときどのようにしたらよいのでしょうか？
宅地や物件を売買するには以下の方法があります。
１．自分で買い手・売り手を見つける
２．不動産業者に斡旋（仲介）してもらう
３．不動産業者に斡旋してもらいながら、個人的にも探す
１にある「自分で買い手・売り手を見つける」と聞いて、「不動産業者でなくても個人売買はできるの？」と疑問に思われた方はいらっしゃいますでしょうか？
実は、個人売却は可能なのです！
売却をしたいご本人様は、専門的な資格（宅地検定取引士など）は必要はなく、不動産を所有する方が、直接買い手を見つけて売却することができます。
仲介料もかからず、ご自身のペースで自由に売却活動ができるメリットもあります。
しかし、個人売却は手順が多く複雑なため、専門的な知識や経験が必要になり、ハードルが高いことが現状です。
具体的には、売出価格の設定や、買い手側の金融融資のために必要な「売買契約書」「重要事項証明書」の書類作成がむずかしい、買い手とトラブルになる可能性がある、といったデメリットがあります。
そのため、上記２・３の「不動産業者に依頼」をする方が、らくちん＆安心ではあります。
仲介料はかかるものの、しっかりとサポートをしてもらえるため、スムーズかつストレスなく売却を進めることができます✨。
不動産業者が介入するために（依頼のために）不動産業者と結ぶ契約である「売買・交換の媒介（仲介）契約」には３種類あり、どれを選ぶかは、ご依頼者さまの自由な選択に任されています。
１．一般媒介契約
２．専任媒介契約
３．専属専任媒介契約
言葉が少しむずかしいですね。
ひとつずつひも解いていきましょう✨。
１．一般媒介契約
この契約は、ご自身で直接買い手を見つける個人売却活動もでき、かつ、様々な業者に依頼をすることもできることが最大の特徴です。
メリット
・自己発見取引ができる（身内や友人が買い手になる場合など）
・他業者への重ねての依頼ができる
→買い手を多く見つけることができる
→より早く買い手を見つけることができる
→様々な業者の対応などを比べることができる。
デメリット
①不動産会社は依頼者に対して販売活動の進捗状況（業務処理状況）を報告する義務がなく、業者にとってメリットが少ない場合積極的に営業活動をしてもらえない傾向にある。
②複数の不動産業者に依頼した場合、複数の会社と価格交渉や内覧のスケジュール調整などを行う必要があり、時間と手間がかかりやすい。
③複数業者へ任せるため、不動産業者は時間をかけた営業をしても成約できない可能性があるため、広告を付けるなどの積極的な活動が期待できない。
デメリット解決策
①まずは一般媒介契約で契約をし、業者を比べ、三か月の契約の更新のタイミングで一社に絞り、専任媒介契約などに切り替えることをおすすめします。
②多くても３社などに限定をして依頼をしましょう。
③１と同様、手厚いサポートを期待している方には、一般媒介契約時に業者をよく比べ、専任媒介契約などに切り替えることも視野に入れることをおすすめします。
２．専任媒介契約
一般媒介契約と違い、この契約では１社のみに仲介を依頼する契約形態が特徴です。また、ご自身で買い手を見つける自己発見取引もすることができます。
メリット
・一般媒介契約に比べて、積極的な販売活動や手厚いサポートが期待できる。
※仲介を任せられた１社が仲介手数料を売り主様からもらえることが確定しているため。
・販売活動の進捗状況を２週間に１回以上のペースで報告する義務があるため、
依頼者は販売戦略を立てやすい。
・１つの業者への依頼のため、内覧のスケジュール管理、物件管理、価格相談などをしやすい。
・指定流通機構へ７日以内に登録する義務があるため、物件情報を他の不動産会社に公開
することが可能。
・仲介業者が紹介をする買い手だけでなく、親族や友人に売却をしたい際、自己発見取引が可能である。
デメリット
①仲介手数料が発生する
②一度売却を任せる会社を決めてしまうと、３か月は他の不動産会社に切り替えることはできない。
③依頼した業者によっては「囲い込み」をされてしまう可能性がある。
＊囲い込みとは不動産会社が買い手を見つけ契約をした際に発生する仲介手数料を獲得するために、他社からの買い手紹介や物件の問い合わせに応じず、独自で買い手を見つける方法です。
この囲い込みの行為は、依頼者への背信行為とされている上、仲介業者が買い手を見つけ売却するまでに長時間かかる可能性があるため、注意をする必要があります。
デメリット解決策
①手数料を払うことで、広告費用をかけるなどして売却をよりスムーズに行うことができたり、手厚いサポートをしてもらえるなどのメリットもあります。
②仲介業者に満足できない場合などは、３か月の契約更新の際に一般媒介契約に一度切り替え、他の業者を見比べてみることをおすすめします。信頼のできる業者をその後見つけた場合には専任媒介契約に切り替え依頼することもできます。
③仲介業者と契約をする前に確認をする、もしくは売却などに時間がかかりすぎている場合には囲い込みを疑い、更新をしないこともできます。
３．専属専任媒介契約
この契約では、上記の専任媒介契約と同じく１社のみに仲介を依頼し、かつ、自分で買主を見つけた場合にも、直接取引ができない契約形態です。
メリット
・広告費用をかけるなど、一般媒介契約、専任媒介契約に比べて、より積極的な販売活動や手厚いサポートが期待できる。
※仲介を任せられた１社が仲介手数料を売り主様からもらえることが確定しているため。
・販売活動の進捗状況を１週間に１回以上とより短期間のペースで報告する義務があるため、依頼者は販売戦略を立てやすい。
・積極的な販売活動やより手厚いサポートが期待できる。
・指定流通機構へ５日以内に登録する義務があるため、物件情報をより素早く他の不動産会社に公開することが可能。一刻でも早く売却をしたい方にとってメリットがある。
デメリット
①仲介手数料が発生する。
②一度売却を任せる会社を決めてしまうと、３か月は他の不動産会社に切り替えることはできない。
③「専任媒介契約」と同様、依頼した業者によっては「囲い込み」をされてしまう可能性がある。
④自分で買い手を探すことができない。
デメリット解決策
①より手厚いサポートへの期待や広告費用をかけることができるなどのメリットを鑑みてはいかがでしょうか。
②よりお客様の条件に合う業者を見つけるために一度一般媒介契約に切り替えることをおすすめします。
③仲介業者と契約をする前に確認をする、もしくは売却などに時間がかかりすぎている場合には囲い込みを疑い、更新をしないこともできます。
④ご自身で買い手を探したい場合には「専任媒介契約」をおすすめします。
さいごに、、、
【こんな方におススメ】
自分でも売り手を探したい・より多くの業者を一度比べたい方
→一般媒介契約
１社により手厚いサポートをしてもらいたい・より高く売却をしたい方
→専任媒介契約or専属専任媒介契約
最後までご覧いただきありがとうございます。
所有している不動産を売りたいとき、どうしたらよいかご理解いただけましたでしょうか。
これらをみなさまの今後にお役立ていただければ幸いです。
『不動産の教科書』のWING LEAP HOUSE 東京本社では物件購入にあたってのリスク（問題点）を理解してもらうため、失敗しない住宅購入のために、活動しております。
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