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今回は「不動産投資にかかるランニングコスト」についてです。

不動産を運用して利益を出すことは、「不動産経営」ともいえます。そして経営には、リスクマネジメントが欠かせません。今回の記事では、不動産投資をする上で発生するランニングコストについてどのようなコストがかかるのかを紹介していきます。不動産投資を検討されている方は、是非、参考にしていただければと思いいます。

◆ランニングコストの重要性

不動産投資で利回りを重視し過ぎるのは、危険です。しかし物件を検討する際に、できる限り正確な実質利回りを算出できなければ、その先に進めません。そして実質利回りを算出するためには、ランニングコストの理解が不可欠となります。経営上のリスクマネジメントを行うには、ランニングコストを理解する必要があります。例えば、賃貸マンションとアパートでは構造や設備が違うため、必要な経費も異なります。アパートであればエレベーターなどの維持費が不要で、エレベーターのあるマンションよりも必要経費を低く抑えることができます。修繕費についても経費を左右する大きな要素となります。修繕費が少なく済む物件であれば、実質利回りは向上します。このように、必要経費の削減が事業の収支を大きく左右します。

◆必要経費について

一般に会計上の必要経費とは、不動産取得を計算する際に経費計上できるものを指します。実際にお金の支出があっても必要経費として必要経費として計上できない支出もあり、これらは、不動産取得の計算上重要であり、それにより取得税額や住民税額が変わってくるため、十分に理解しておくことが重要です。

◆ランニングコストの種類

①建物の管理費と修繕積立金
⇒建物の管理費や修繕積立金は、区分建物（分譲マンション）であれば規約によって定められている。そのため、建物所有者が自由に決めることができない。一方で、アパート1棟を所有しているオーナーであれば、自らがこういった費用を払う必要はありません。

②賃貸管理委託料
⇒賃貸管理委託料は、建物管理や入居者の管理を業者に任せた場合に発生するコストのことです。建物管理は、例えば建物の見回りや建物の清掃などを行い、入居者管理は、家賃の集金代行業務や入居者や近隣住民などからの苦情の対応なども含まれます。このような業務は、「賃貸不動産管理業務」と呼ばれており、通常は、賃貸物件を仲介している不動産会社が賃貸不動産業務を行っていることが多く、一般的に管理料は家賃の３～５％くらいになります。

③固定資産税・都市計画税
⇒固定資産税・都市計画税は年に一度、1月1日現在の所有者に課されます。

④損害保険料（火災保険料・地震保険料）
⇒損害保険料は、建物が火災や地震で滅失したり、毀損した場合に備えて加入をする保険です。加入をしていないと、物件が滅失して家賃収入がなくなったにも関わらず、借入金の返済をしなければいけなくなるリスクが考えられます。

⑤修繕費
⇒修繕費は、物件の築年数が古くなると支払う額も増えていきます。

⑥空き室ロス
⇒空き室は、家賃が入ってこない状態ですので、出ていく経費はありませんが、見込まれる家賃が入ってこないため、運営上のコストとして考えておくことが重要です。

◆最後に、、、

不動産投資には、さまざまなランニングコストがかかってくるということを把握しておくことが大切です。不動産投資を検討している方は、紹介したランニングコストを参考にしていただき、どれくらい経費が発生するのかの視点を持ち投資不動産を探してみてはいかがでしょうか。

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