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今回は「長期修繕計画の重要性とは？？」についてです。

長期修繕計画をご存知でしょうか？マンションを購入するにあたりこの長期修繕計画のチェックも重要なポイントになります。長期修繕計画がしっかりと立てられていないマンションは資産価値に悪影響を及ぼす可能性が大いにあります。今回の記事では、長期修繕計画の目的となぜ資産価値に影響を及ぼすのかをご紹介していこうと思います。

◆長期修繕計画はなぜ必要？

建物は築年数が経つと当たり前のことですが老朽化し設備なども耐用年数を迎えてしまい故障したりします。このように建物が古くなり設備に異常があった場合は修繕工事を行う必要がありますが、マンションのように規模の大きい建物の修繕工事実施には多額の費用を要します。その工事実施の際に必要な費用を一度に徴収することも考えの一つではありますが、それでは区分所有者（入居者）への負担が大きくなり負担能力を超え、費用の徴収ができない可能性があります。そうなると、修繕工事の実施ができなくなることも想定され、修繕が出来ないことによりマンションの資産価値にまで影響を与えてしまいます。このような事態を回避するためには、長期修繕計画を作成し、これに基づいて必要な費用を修繕積立金としてあらかじめ積み立てておくことが重要になります。しかしながら、現状を見てみると計画期間の不足、推定修繕工事項目の漏れなど不十分な内容の長期修繕計画が見受けられ、そのために積み立てる修繕積立金の額が十分ではなく、修繕工事実施する時期に、その費用に充当する修繕積立金が不足するということが課題となっております。

◆見直しが必要

長期修繕計画は、後述に述べる不確定な事項を含んでいるため、５年ごとに計画の内容を見直すことが必要であるとされています。また、計画の見直しを踏まえて修繕積立金の額も見直すことが重要とされています。見直しについては、理事会や専門委員会などで検討を行ったのち、専門家に依頼をして調査を行いその結果に基づいて長期修繕計画と修繕積立金の額の見直し案を作成し総会の決議が行われます。

※不確定な事項とは、、、
①建物および設備の劣化状況
②社会的環境及び生活様式の変化
③新たな材料、工法などの開発及びそれによる修繕周期、単価などの変動

◆築年数と修繕積立金

マンション購入を考え物件を探していると、修繕積立金の額が安いと魅力的に感じるかと思いますが少し注意が必要です。特に築年数が経過しているのにも関わらず検討エリアの相場よりも安い場合は長期修繕計画の見直しが行われておらず、いざ修繕工事を行うとなった際に積立金が不足していることで実施が出来ないということがあります。そのような状態に陥ってしまうと一時金の徴収など負担が大きくなることも想定されます。検討エリアの相場よりも安い修繕積立金の額の設定の場合は長期修繕計画があるのか？見直しの検討はあるのか？などを確認することをおススメ致します。

◆最後に、、、

長期修繕計画については、マンションを購入する上で確認する方は多くはないかと思いますが、失敗しない購入を達成するために重要なポイントになります。最終的な購入の判断はご自身になりますが今回のポイントも物件を決める一つの基準として掲げることもいいのではないでしょうか、、、

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