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今回は「賃貸マンションと分譲マンションの違いとは？」についてです。

複数の人で利用する「共同建物」であるマンションには、2つのタイプがあります。１つは「賃貸タイプ」で、もう１つが「分譲タイプ」です。一般的にマンションと言うと分譲タイプのマンションを指すことが多いですが、マンションの法律をご存じでしょうか？今回の記事では、賃貸マンションと分譲マンションの違いの解説とマンションの法律（区分所有法）について書いていこうと思います。

◆賃貸マンションとは？

賃貸マンションは、分割された各住戸を販売するのではなく、オーナーが1戸ずつ貸し出しているマンションです。マンションの所有者はあくまでも賃貸人であるオーナーであり、賃貸マンションに入居する人は、賃借人といって住戸を借りているだけです。
賃借人は、借りている住戸に設定された家賃をオーナーに対して支払わなくてはなりません。また、契約期間を超えて住戸への入居を希望する際は、契約更新の手続きをする必要があります。
※賃貸マンションには、区分所有法は適用ありません。

◆分譲マンションとは？

1棟の建物を住戸ごとに分割して販売するマンションを分譲マンションといいます。つまり分所マンションは、１つの建物を区分して別々の人が所有していることになります。このような建物を区分所有建物といい、利用ルールは、建物区分所有法という法律で決められています。

◆建物の区分所有の考え方

もともと建物の一部についての所有権という考え方はありませんでしたが、1950年頃からマンションが開発され1962年に建物区分所有法が制定され「1棟の建物の一部を所有する」という考え方が定着していきました。建物を区分して所有する権利を「区分所有権」といい、区分所有者を有している人を「区分所有者」と言います。区分所有法とは、マンションの居住者が円滑な生活を送れるよう、また、区分所有者や居住者の財産を守れるように、という目的で制定されたものになりますのでマンションの購入を検討されている方はどのようなことが定められているのか知っておくことが大切です。

◆専有部分と共用部分（区分所有法で定められているルール）

【専有部分】

「区分所有建物」のうち、区分所有者が単独で所有しているのが「専有部分」と言います。つまり、201号室や202号室といったマンションの部屋のことを専有部分と言い、マンションの専有部分は、①構造上の独立性（壁や天井で仕切られていて独立性があること）と、②利用上の独立性（ほかの建物の部分を通らないで自由に外部に出入りできること）が必要となります。

【共用部分】

エレベーターや階段や廊下など、共用階段、廊下など区分所有者全員で共有しているのが「共用部分」となります。区分所有法では、共用部分の持分を、専有部分と分離して処分することができないと定められています。つまり、区分所有者がマンションを売却するときに、専有部分の住戸だけを売却し、共用部分の持分はそのまま所有しているということはできない、ということです。なお、共用部分の持分は、原則、専有部分の床面積の割合で決定をします。たとえば、仮に301号室の床面積が305号室の2倍あるときには、301号室の区分所有者は、305号室の区分所有者の2倍の共用部分共有持分を有することになります。

◆管理組合（区分所有法で定められたルール）

以前ご紹介したマンションの管理に関する記事でも出てきた管理組合も実は、区分所有法で定められたものになります。
区分所有者全員で構成される管理組合を結成すること、マンションの共用部分等の管理を執行する管理者は少なくとも毎年1回、集会を招集して事務報告を行うとともに、それを議事録として残す義務があること等が区分所有法で定められています。つまり、「管理組合なんて、なんだか面倒」「入りたい人だけ入れば、、、？」と思っても、マンションを購入や相続等で所有する区分所有者になった瞬間から、意思とは関係なく管理組合の一員となりますのでしっかりと抑えておきましょう。

◆最後に、、、

今回は、区分所有法について書いてきましたが、いかがでしたでしょうか。賃貸マンションとは違い、部屋ごとに所有者が異なるマンション（分譲マンション）は、区分所有法というルールが必要になります。分譲マンションの購入を検討されている方は、このようなルールがあるということも念頭にいれていただき購入を検討してはどうでしょうか？購入後に管理組合活動があることやマンション特有のルールで後悔しないためにも、おススメ致します。また、わからないことなどは相談先の不動産会社へ聞いてみることもおススメします。。。

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