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記事を参考に皆様が失敗しない不動産購入ができるよう願っております。

今回は「借地権の建物は勝手に売れない？？」についてです。

借地権の物件広告を見たことがある人は多くいるのではないでしょうか？借地権の物件の魅力としては、所有権の物件よりも価格が抑えられることや、税金面についても土地そのものを所有しているわけではないので、土地にかかる固定資産税を支払う必要がないことが挙げられます。（建物は固定資産税・都市計画税の課税対象となる）一方で、購入後、どこかのタイミングで建物を売りたくなる可能性が十分に考えられます。自分の土地に建てた建物は自由に売ることができますが、借地上に建てた建物を売るには、地主（土地所有者）の承諾が必要になります。今回の記事では、なぜ地主の承諾が必要になるのかについて解説をしていこうと思います。

◆借地権とは？

借地権とは自分の建物を建てるため、他の人の土地を借りる権利を指します。
不動産の一戸建て住宅の広告には、土地について「所有権」あるいは「借地権」の記載があり、その時の所有権は「土地と建物全部の所有」となり、借地権は「土地は借り物で、建物は自分の物」といったイメージとなります。借地権付きの土地には土地を所有する地主がいて、地主に地代を支払うことで借りることとなるのです。

◆借地権の譲渡

借地上の建物をAさんがＣさんに貸した場合、Bさん（地主）の承諾は不要になります。なぜ不要なのかというと、Aさんが借りているのはBさんの土地であり、Aさんが貸しているのはAさんの建物だからです。つまりこの場合は、Aさんは自分の所有物である建物をCさんに貸していることになります。これに対して、借地上の建物をAさんがCさんに売却した場合は、地主Bさんの承諾が必要になります。なぜなら、Aさんは自分の建物をCさんに売却することは自由なのですが、Cさんからすると建物だけを手に入れても借地権が手に入らなければ意味がありません。借地上の建物の所有者は、建物を所有する目的で土地を利用する権利を地主から得ています。借地権は、その土地上に建物を建て、利用することに意味があるので、建物を売却する場合、借地権も一緒でなければ意味がありません。つまり、借地上の建物を売却する場合は、借地権という権利も買主に移転させる必要があるのです。

◆地主の承諾を得て譲渡

地主としては、借地権者を信頼して土地を貸しているので、勝手にその土地をまた貸ししてしまうと信頼関係は維持できません。そのため、無断で借地権を譲渡された場合、地主は、借地権契約を解除することができます。地主の承諾を得るのは、借地上の建物を譲渡しようとする借地権者の義務になります。通常は、地主の承諾を得る為に、対価として、借地権者から地主に対して承諾料を支払います。承諾料は、契約の残存期間や地代など様々な条件を総合的に考慮して算出されます。

◆地主の承諾が得られないときは？

借地権の譲渡には、地主の承諾が必要となりますが、地主の承諾が得られない場合も考えられます。通常、建物の所有者が代わっても土地の利用状況は変わりません。ですので、借地権の譲渡を認めても特に地主の不利益にならない場合には、仮に地主が借地権譲渡に承諾を与えなくても、借地権者は、裁判所に対して地主の承諾に代わる許可を求めることができます。また、不利益になる場合としては、借地権者に支払い能力がない場合や暴力団関係者であるといったことが不利益に当たります。裁判所は、譲渡を認める場合には、当事者間の公平を図るため、必要に応じて地代の変更などの借地条件の変更や地主へ承諾料の支払いを命じることがあります。

◆最後に、、、

借地権には、不動産購入に関するコスト的なメリットがある一方で、将来的な売却に関しては注意が必要です。コスト面だけを視点において購入ではなく自身のライフスタイルと将来についても考えて購入を進めていくことをおススメします。

『不動産の教科書』のWING LEAP HOUSE 東京本社では物件購入にあたってのリスク（問題点）を理解してもらうため、失敗しない住宅購入のために、活動しております。
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