不動産投資のメリット・デメリット

2024年2月19日

こんにちは、当ブログ『不動産の教科書』を運営しております、
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記事を参考に皆様が失敗しない不動産購入ができるよう願っております。

今回は「不動産投資のメリット・デメリット」についてです。

不動産投資をする目的には「会社員等の本業以外で安定した収入を手にしたい」「将来の年金に備えたい」など人それぞれです。不動産投資をこれから始めようと投資物件を探されている方へ今回は、不動産投資のメリット・デメリットについて紹介をしていこうと思います。

◆不動産投資

不動産投資は、スタイルにより以下のような分類をすることができます。

①中古マンション・ワンルームマンション（区分所有）への投資
②中古戸建て住宅への投資
③木造アパート一棟への投資
④新築ワンルームマンションへの投資
➄投資用不動産の新築への投資

不動産投資というと、地主の相続対策などで、広い敷地に賃貸物件を建てるというイメージがありました。これは、地主にとって更地を相続させるよりも、その土地の上に賃貸物件を建ててそれを相続するほうが、相続税が安くなるからです。これに対して、最近では、「賃貸物件を取得して家賃収入で稼ぐ」ということを主眼においた不動産投資が人気です。中古のワンルーム物件など、いわゆるサラリーマン向けの投資物件も多く流通するようになり、こうした情勢に合わせて、収益性に優れたさまざまな投資物件が開発されています。

◆不動産投資のメリット

①毎月、安定的な収入が得られる
⇒不動産投資は、他の投資に比べて時間を割く必要がありません。
株式投資やFXといった投資の場合、小まめに経済の動きを確認することが必須となり、かなりの時間と意識を割く必要があります。一方、不動産投資は物件に入居者さえいれば安定した家賃収入を得ることができるため、本業に専念することができます。

②節税効果がある
⇒不動産投資は、節税対策としてとても優秀な商品です。
不動産投資によって生じる減価償却費や利息などを経費として計上することで課税所得を減らし、所得税と住民税を節税することができます。
さらに、現金ではなく不動産を相続することによって、現金で相続するよりも課税対象額を減らすことができるため、相続税を節税することもできます。

③インフレに強い
⇒不動産投資は現物資産である不動産に投資をするため、インフレに強いという特徴があります。現預金などはインフレによって目減りが発生してしまいますが、現物資産であればそのような目減りが発生しません。物価の上昇とともに不動産価格も上昇するため資産価値が大幅に下落することは考えにくいです。

④少ない自己資金で購入することができる
⇒株式投資などは投資資金をすべて自分で用意しなくてはなりません。一方、不動産投資の場合金融機関から借入を行って物件を購入できるため、自己資金を抑えることができます。

◆不動産投資のデメリット

①簡単に売却できない
⇒株式投資の場合だと、潮時と判断した際に比較的簡単に処分をすることができるが、不動産はそういうわけにはいきません。不動産を処分するにあたり、不動産会社への仲介手数料などの費用がかかるため、仮に1,000万円で購入した不動産を購入額と同額で売却できたとしても、費用分は赤字になります。

②空室リスク
⇒賃貸物件の家賃は、一般に建築年数が経過するに従い、徐々に値下がりしていきます。また、経年に伴う建築劣化や住宅設備の陳腐化などもあり、なかなか空室が埋まらないことも想定されます。

③金利上昇リスク
⇒金期間からの融資を受けて賃貸物件を購入している場合、金利上昇リスクも考えられます。金利が上昇すれば、月々の返済額も上昇します。

◆最後に、、、

不動産投資も一つの事業になりますので、メリットがある反面、デメリットもあります。
最後に、不動産投資をする際の注意点について紹介します。

①賃貸需要のある物件を選ぶ
⇒不動産に投資する場合、賃貸需要の有無は最も重要なことです。マンションの立地をよくリサーチし、長く賃貸需要が見込める場所を選ぶようにしましょう。人口減少が予想される場所は避け、借り手がつくと予想できる物件に投資しましょう。
人口増加が予測できる都心では、ワンルームの方がファミリー向けよりも賃貸需要が高まる傾向があります。

②耐震性の良い物件を選ぶ
⇒災害のリスクを軽減するためにも、耐震性の良い物件を選びましょう。耐震性の目安は、耐震基準の改正が行われた1981年以降に建てられていることです。ただし、それより古い物件でも、補強工事の実施が行われるなど、耐震性に優れていることがあります。古くても耐震性の良い物件は、比較的価格も安価なので投資に最適な物件といえます。

③古くなる前に買い替える
⇒不動産の価値は年々下がることが多いため、古くなる前に買い替えることも念頭に置いておきましょう。古いまま入居者がつかなくなるよりは、ある段階で売却して別の物件に再投資をすることも重要です。建替え予定の有無、建替え費用積み立て状況などを考慮し、買い替えの検討を行いましょう。

以上３つの注意点を参考に不動産投資を検討されている方は、物件を探してみてはいかがでしょうか。。。

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