再建築不可物件を購入してもいいのか？

2024年1月22日

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今回は「再建築不可物件を購入してもいいのか？」についてです。

戸建購入を検討していて不動産情報を調べている時に、「再建築不可物件」と記載された物件を見たことがある方も多いのではないでしょうか。特にエリアの相場よりも安い物件を探していると、再建築不可物件に当たる可能性が高くなります。再建築不可物件は、単に不動産会社が決めている条件ではありません。不動産の法律と密接に関係しているため、購入する時は注意が必要です。今回は再建築不可物件を購入するメリット・デメリットについて解説していきます。

◆再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、現在建てられている建物を解体して更地にしても、新たに建物を建てられない土地のことです。再建築不可物件は、都市計画法で定められている「都市計画区域」と「準都市計画区域」にのみ存在します。都市計画区域と準都市計画区域で建物を建てる場合、建築基準法で定められた接道義務を満たさなければなりません。接道義務とは、幅員4m以上である建築基準法上の道路に、建物の敷地が2m以上接していることです。接道義務を満たしていないと新たに建物が建てられないため、該当する敷地は「再建築不可物件」となります。下記のようなケースが、再建築不可物件の例です。

〇建物の敷地が建築基準法上の道路と全く接していない
○建物の敷地が建築基準法上の道路と接しているが、接している幅が2m未満である
〇建物の敷地が幅員4m未満の道路や、私道とのみ接している

◆再建築不可物件を購入するメリットとデメリット

【メリット】

・安価に購入できる
⇒再建築不可物件を購入する最大のメリットが、安価に購入できることです近隣地域の同等な物件よりも地価や物件の資産価値が安く設定されています。そのため、リフォームやリノベーションをして住みたい方にとっては、取得費用を安く抑えてリフォーム等に費用をかけられます。

・固定資産税額が低く設定される
⇒再建築不可物件は固定資産税評価額が低く、固定資産税額も低く設定されています。固定資産税評価額とは、固定資産税の税額計算に使用する基準税額です。固定資産税評価額が低い再建築不可物件は税額を抑えられます。また、固定資産税評価額は、都市計画税や物件の贈与税、相続税を計算する時の基準税額としても使用します。そのため、再建築不可物件を購入した場合は、一般的な物件と比較して物件の維持や贈与・相続にかかる税額を安く抑えることが可能です。

【デメリット】

・物件を建て替えることができない
⇒再建築不可物件は建築基準法の接道義務を満たしていないため、物件の建て替えや増築・改築は行えません。物件を安価に購入できても、解体して住宅を建てられない点がデメリットです。再建築不可物件の築年数は数十年経っていることが多く、建物部分をそのまま使用すると細かな修繕に費用がかかってしまいます。火事や地震が発生して建物部分が全壊した場合にも、再建築不可物件は再建築ができないため注意が必要です。

・銀行系の住宅ローンを借りられない
⇒再建築不可物件は資産価値が低く、担保としての価値も低いことが特徴です。そのため、物件そのものを担保として取得費用を借入する住宅ローンは、再建築不可物件を購入する時に利用できません。つまり、再建築不可物件はローンによる分割払いではなく、現金一括払いで購入する必要があります。再建築不可物件は一般的な物件と比べて価格が安いものの、気軽に払える金額であるとまでは言えません。現金一括払いによる負担が大きい点は、再建築不可物件のデメリットです。

◆最後に、、、

再建築不可物件とは、建築基準法の接道義務を満たしておらず、建物を建て替えることができない土地のことです。再建築不可物件は取得費用が安い等のメリットがあるものの、建て替えができない、住宅ローンを借りられない等のデメリットもあります。
活用方法としては、購入後にリフォームやリノベーションをしたり、接道義務を満たす隣地も購入して再建築可能にしたりといった活用方法がありますので、十分に検討し、不動産会社へも相談した上で購入を進めることをおススメします。

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