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今回は「中古マンション購入時に確認が必要な書類とは？？」についてです。
中古マンションを購入する際には、事前に確認しておくべき大切な書類があります。それは「重要事項調査報告書」です。不動産の契約前に宅地建物取引士が説明してくれる「重要事項説明書」とは大きく異なり、契約時の重要事項説明書は、「建築に関すること」「法令上の制限や注意」「マンション価格に関すること」などが記載されていますが、「重要事項調査報告書」にはそのマンションの管理に関する内容が記載されています。今回の記事では、重要事項調査報告書で何を確認することが出来るのかについて解説をしていきます。
◆重要事項調査報告書とは
中古マンションを購入する時に設備の老朽化に対するリフォーム費用や立地や間取りに関してはチェックするのは当たり前のことだと思いますが、意外と確認をしないでいるのがマンション全体の大規模修繕費用や管理組合の借入金など管理に関する内容です。重要事項調査報告書には管理費や修繕積立金の改定予定や大規模修繕計画の見通し、耐震診断の有無など建物全体に関する維持費や必要費に関する重要項目が記載されています。入居してすぐに管理費の滞納金や大規模修繕費用の不足分を請求されたりすると返済計画にトラブルを生じる結果になります。またマンションの耐震構造や工事履歴など安全性の問題もクリアにしておくためにきちんと目を通しておく必要があるのです。重要事項調査報告書は、簡単に言うと、マンションの管理についての説明書である為、管理会社の良し悪しを判断するデータにもなります。しっかりと確認して納得しておく必要があります。
◆記載内容について
記載内容は、下記のようになります。
1：マンション全体の修繕積立金総額
2：管理組合の金融機関からの借入額
3：売却依頼主かの管理費や修繕積立金
4：上記の滞納額
5：共用施設の費用や滞納額
6：管理組合全体の収支（管理費や修繕積立金の滞納額含む）
7：管理費や修繕積立金の増額予定
8：竣工年次や共用部分の修繕実施履歴
9：大規模修繕工事の予定の有無
10：マンションの管理体制
11：共用施設（駐車場やバイク置き場など）の有無やルール
12：アスベスト使用調査や耐震診断実施の有無
13：その他（ペット飼育、フローリング等）
マンションには「管理規約」があり、多少内容が被るところもありますが、「滞納額」などは管理規約ではわからない内容になります。中古マンションでは新築時に設立された管理組合が何年か稼働していますので、これまでの活動内容や管理に対する姿勢なども読み取ることが出来ます。
◆重要事項調査報告書のチェックポイント
ポイント①
⇒報告書が発行された日付を確認しましょう！中古マンションの場合は売出時期に発行している可能性が高いので、半年以上前の古い内容の場合があります。その期間に滞納額が増えたり新たなトラブルなどが発生していると、反映されていない可能性があります。出来るだけ直近の日付のものであるのかをチェックが大切です。
ポイント②
⇒修繕積立金の貯蓄状況を確認しましょう！大規模修繕工事が終わった直後では当然積み立て金の残高も減っていますが、それ以外で修繕の実施状況と照らし合わせて大きな差がある場合は相談先の不動産会社へ理由を確認することが大切です。
ポイント③
⇒滞納されている金額を確認しましょう！が購入しようとしている部屋の売主の滞納額と、マンション全体の滞納額の二つを確認します。売主に滞納があった場合、買主に請求される可能性があります。また、マンション全体で滞納があると大規模修繕の際に不足が生じ、金融機関から借り入れが必要となる可能性もあります。しっかりとチェックすることが大切です。
ポイント④
⇒管理費や修繕積立金の増額予定を確認しましょう！修繕積立金は通常、5年スパンくらいで見直しが入り、必要に応じて値上がりしていきます。ただし、その値上げは管理組合総会での決議を経る必要があります。値上げ反対派が多く可決されなければいつまでも現状維持されますので、結果的に修繕工事に必要な金額が積み上がらないままとなります。住宅ローンを合わせて出来るだけ安く抑えたい出費ですが、あまりに安すぎる場合は急な値上げの可能性が高いので注意が必要です。また、大規模修繕工事に合わせて一時金を徴収することで対応しているマンションもあります。その際には、共有持分に応じて数十万を負担する事になります。予想外の多額の支出が発生する可能性もあります。しっかりとチェックしましょう！
ポイント➄
⇒過去にあったトラブル履歴を確認しましょう！室内への浸水、駐車場での車の被害、機械室などへの被害があったかどうか。また地震や火災による損傷があると、マンション自体の資産価値にも関わります。購入する部屋がいわゆる事故物件かどうかは管理会社が把握しているはずですので、この欄が「特になし」と記載されていれば安心です。中古マンションを選ぶときには立地や価格だけでなく、重要事項調査報告書で「入居後の実態」を事前に把握しておきましょう。
◆取得方法
重要事項調査報告書は管理会社から発行してもらえます。
多くは、売主の仲介会社が売買をするマンションの管理会社に依頼します。
管理会社は仲介会社から発行手数料を振り込んでもらってから、数日から1週間程度で発行する形をとっています。発行手数料は、管理会社が任意に決めているので、会社によって金額がまったく異なります。安いところは3,000円程度のところもありますが、大手管理会社では1万円を超えるところもあります。また重要事項調査報告書は、家を売る側のマンション所有者が取得することも可能です。
◆最後に、、、
重要事項調査報告書とは、マンションの売却するときに必要な書類のことで、マンションの管理に関わることが書いてあります。購入する際には重要事項調査報告書を確認することで、マンションの管理方法や修繕、さらには家賃の滞納問題まで知ることができます。
「マンションは管理を買え」という言葉を聞かれたことがあると思います。マンションの内見同行をすると、部屋の中はきれいに使用されており、状態はいい感じでも、共用部の管理状態がいまいちという物件もあります。不動産を購入する際には必ず重要事項調査報告書を確認しましょう！！
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