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記事を参考に皆様が失敗しない不動産購入ができるよう願っております。

今回は「マンションを売却するか？貸し出すか？どっちが得？？」についてです。

急な転勤・転職、家族が増えての住み替え等、様々な理由により自己所有のマンションを売却するのか？賃貸に出した方がいいのか？迷われる方は多いかと思います。結論、売るべきか、貸すべきかの選択は、個人それぞれの状況によって異なります。そこで今回の記事では、それぞれのメリットとデメリットについて解説をしていきます。

◆マンションを売却するメリット

・現金化することができる
⇒マンションを売却すれば、売却代金が一括で手元に入ってくることになります。ただ、注意点として、仲介手数料や登記関係費用などの諸費用がかかり、さらに住宅ローンを完済する必要がありますので、その諸費用とローン完済を終え、残ったお金が手元に残る現金になります。相場や住宅ローン残債額にもよりますが、マンションを売却することで現金を手にできます。

・維持費がかからない
⇒売却して物件を手放せば、修繕維持積立金や固定資産税などランニングコストはかかりません。つまり、ランニングコストがかからない売却は、将来的に収支計算がしやすいというメリットにも繋がります。

・税制優遇を利用できる
⇒居住用住宅においては特別控除により譲渡所得から3,000万円まで控除されるため、税金の負担も抑えられます。

◆マンション売却のデメリット

・売却時期や価格が不明確
⇒不動産の売却活動は、査定や引渡しなど、売却活動以外も含めると、不動産の売却が完了するまで3ヶ月〜1年程度かかります。
マンションの売却は時間を要する可能性がある上に、不確定要素が多くなるため、売れるタイミングが読みづらいというのがあります。例えば、競合物件との兼ね合いで価格の設定等を考慮しなければ売却が長引く傾向にあります。

・売却時に諸費用がかかる
⇒売却時にかかる諸費用は、仲介手数料の他にも所有権を移転するための登記費用や契約書に貼付する印紙代などがかかるため余裕を持った資金計画が重要となります。

◆マンションを賃貸に出すメリット

・家賃収入が入る
⇒マンションを賃貸に出し、借り手がいる場合に毎月家賃収入が得られます。
所有する物件の立地、賃貸物件としての競合状況等を見極め、借り手の付きやすい適正な賃料を設定することが重要になります。

・経費として計上できる
⇒不動産の賃料収入は不動産所得になり、所得税が発生します。しかし、不動産の場合は経費として計上できる項目が多いため、所得から差し引ける金額が大きくなり、節税効果が高くなります。具体的な経費として計上できる項目は以下の通りです。

〇管理費、修繕積立金
〇退去時の補修費用
〇室内の設備入替費用（給湯器交換など）
〇賃貸管理会社へ支払う費用
〇固定資産税、都市計画税　　etc、、、

・将来的にはオーナーチェンジ物件として売却できる
⇒家賃収入で賃貸経営を続け、そのまま収益物件として売却も可能です。
賃貸借契約のあるマンションは、オーナーチェンジ物件として一定の市場があり、賃借人が付いたままで売却が出来ます。

◆賃貸のデメリット

・空室期間は収入が得られない
⇒空室期間は賃料収入が途絶えることになります。
この点から、賃貸をしても安定的に収入が得られるという保証がない点に注意が必要です。

・居住用の税制優遇が受けられない
⇒一度賃貸に出すと、居住用不動産に関する税制優遇が受けられなくなります。「住宅ローン控除」や「3,000万円の特別控除」がこれにあたります。
住宅ローン控除とは、毎年ローン残債の1％が税金から控除される税制優遇です。この税制優遇は、あくまで住宅ローンに対しての優遇なので、住宅ローンから事業用ローンへ借り換えたら適用されません。また、3,000万円の特別控除とは、売却時に売却益（譲渡所得）が出ても、3,000万円まで控除してくれる税制優遇になります。この優遇も、あくまで自分が入居している不動産の売却時に適用されるので、賃貸した時点で適用できません。

・管理や維持に継続的にコストがかかる
⇒入居者の入退去時には、フローリングやクロスといった経年劣化をする部分の補修、修繕費用がかかります。部屋の付帯設備として給湯器やエアコンなどの住宅機器は、長年使用すれば新しいものに交換する必要があります。突然故障して、不意に大きな出費を強いられることもあり、このように、賃貸物件を管理、維持していくには継続的にかかる経費、予期せぬタイミングでかかる経費など、思いのほかコストがかかってきます。

◆売却と賃貸どっちにするべきか？

賃貸には賃貸のメリット・デメリットがあり、売却には売却のメリット・デメリットがあります。売るにしても、貸すにしても、ご自分の現状や今後どのように所得を得たいかという点が何より大切です。ご自身やご家族の今と将来を改めて考え、賃貸するか売却するかを判断することが大切ですが、マンションの立地や周辺環境、間取りなどによってマンションの利用価値は変わります。参考までにどのようなマンションが売却や賃貸に適していのかを紹介します。

【売却に向いているマンション】
単身者や一時的な仮住まいとして利用される方は、なるべく部屋数を抑えたコンパクトな賃貸マンションにニーズがありますが、ご家族で住む予定の方は、家族が十分にくつろげるような広めのマンションを購入する傾向にあります。そのため、部屋数が多い、または専有面積が広いマンションは購入希望者が集まりやすく売却に向いていると思います。

【賃貸に向いているマンション】
学校等が近くにあり入れ替わりが頻繁な場所では、一時的な住まいとして賃貸マンションを探している方が多いです。そのため人の往来が激しい立地、駅近の立地であれば、賃貸マンションのデメリットである空室時のリスクをかなり抑えることができるため、比較的賃貸に向いていると思います。

◆最後に、、、

売却するか？賃貸にするのか？は、それぞれのメリットだけでなくデメリットもしっかりと理解しておくことが重要です。売るか貸すかどうかで迷った場合は、ご自分の現状や今後どのように所得を得たいかという点などについてじっくり考えた上での判断が求められます。
なかなか判断が難しい際には、『ウィングリープハウス』までお気軽にご相談ください。
売却するにしても賃貸に出すにしてもしっかりと提案をいたします。

『不動産の教科書』のWING LEAP HOUSE 東京本社では物件購入にあたってのリスク（問題点）を理解してもらうため、失敗しない住宅購入のために、活動しております。
不動産購入でお困りの方、相談がある方は、江東区・墨田区の不動産購入専門会社のWING LEAP HOUSE 東京本社へお気軽にご相談ください。