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今回は「不動産投資物件！表面利回りと実質利回りの違いとは？」についてです。
投資物件の広告で「利回り」という用語を見たことがあるかと思います。利回りというのは、投資額に対するリターンの割合をいいますが、不動産投資の場合の利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」という２つがあります。今回の記事では、2つの利回りについて、計算方法などを解説していきたいと思います。
◆利回りとは？
利回りとは、投資額に対してどれくらいの利益（リターン）があるのかを示す指標です。たとえば、株式の評価額100万円に対して年間配当金が5万円だったら、利回りは5％ということになります。このように、預貯金や株式、不動産などといった資産の収益力や投資効率を見るときに使われます。
◆表面利回りとは？
不動産投資を行うにあたり、最初に検討する視点として、どの程度の収入が見込めるかになります。そこで確認をするのが「表面利回り」になります。表面利回りとは、年間の家賃収入を物件価格で割った数値で、不動産広告で「利回り〇％」と表示されているのは、ほとんどがこの表面利回りのことを指します。投資用物件を探すときに、最初の目安として物件を絞り込むときはこの指標を使うのが一般的となります。しかし、この数字はあくまでも表面上のものに過ぎないので、注意が必要です。
【表面利回りの計算式】
表面利回り＝年間収入÷物件価格×100
※例えば、年間収入が100万円で物件価格が1,000万円の場合は、100万円÷1,000万円×100で10％の利回りとなります。
◆実質利回りとは？
実質利回りとは、年間収入から必要経費（ランニングコスト）を差し引いた額を物件価格と購入時の諸費用（イニシャルコスト）を足した額で割った数値で、表面利回りより、実質的に不動産投資の収益性を表す指標です。投資物件を探す際には、必要経費と諸費用についてできるだけ詳細な計算をすることが重要ですが、具体的にこの物件で進めたいという前段階では、概算としてランニングコストは年間家賃の20％くらい、諸費用は物件価格の10％くらいを目安に計算していただければと思います。
【実質利回り計算式】
実質利回り＝（年間の家賃収入－必要経費）÷（物件価格＋購入時費用（初年度のみ））×100
※例えば、年間家賃収入＝100万円 不動産価格＝1,000万円 購入時の諸費用＝100万円
必要経費＝20万円の場合は、、、
（100万円－20万円）÷（1,000万円＋100万円）×100＝7.27％が実質利回りとなる。
※必要経費は、管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税など、不動産経営を行っていく上でかかる費用が含まれます。
※購入時費用は、仲介手数料・不動産取得税・登録免許税・司法書士手数料・印紙代など、不動産購入時にかかる費用が含まれます。
◆利回りの留意点
不動産投資を行う際に、高い利回りは魅力的ですが、利回りの高さだけで判断するのは注意が必要です。ランニングコストは、物件によって大きく異なり、例えば、同じ10％の表面利回りの物件が2つあったとして、1つは新築物件、もう1つは中古物件だった場合、この2つの実質利回りは通常異なります。新築物件の場合は、修繕がすぐに必要とされることはないですが、中古物件の場合には、購入後すぐに修繕費負担が発生する可能性があります。また、中古物件は新築物件と比べて一般的に空室リスクが高くなります。その為、一般論、中古物件（築年数が古い物件）の方が表面利回りと実質利回りとの差が大きくなる傾向にあります。
◆最後に、、、
実質利回りが高い物件だからといって、投資に適しているとは限りません。実質利回りが高い物件であるということは、価格の割に家賃が高く取れるということですが、家賃には、エリアの相場があるので、近隣と比べて特別高い家賃を取ることは通常は難しいことになります。反対に物件価格が安いから実質利回りが高いという考えも物件価格が安い理由によっては注意が必要です。例えば、物件価格が安い理由が「土地が借地権」であった場合や建て替えができない物件だった場合は、金融機関からの融資が受けにくい可能性が高く将来売却する際にスムーズに売却ができない危険性があります。ですので、不動産投資における利回りは、最初の判断材料の1つにすぎないので、投資向けの良い物件なのかを利回りだけで判断するのではなく、不動産会社に相談することをおススメします。
『不動産の教科書』のWING LEAP HOUSE 東京本社では物件購入にあたってのリスク（問題点）を理解してもらうため、失敗しない住宅購入のために、活動しております。
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