埋蔵文化財包蔵地に建つ家は売れるの？

2023年7月10日

こんにちは、当ブログ『不動産の教科書』を運営しております、
江東区・墨田区で活動する『不動産の教科書』WING LEAP HOUSE 東京本社です。

江東区・墨田区で活動する『不動産の教科書』WING LEAP HOUSE 東京本社では、不動産の購入前に知っておくべき知識・情報を随時配信していきたいと思います。
記事を参考に皆様が失敗しない不動産購入ができるよう願っております。

今回は「埋蔵文化財包蔵地に建つ家は売れるの？」についてです。

今回の記事では、埋蔵文化財について解説をしていきます。掘り返す工事をする際にさまざまな規制を受けることがあるため、売却が難しいと言われていますが、実際に埋蔵文化財包蔵地に建つ家は売れるのか？売却する際の注意点などについて書いていきます。埋蔵文化財包蔵地に不動産をお持ちの方は是非、参考にしていただければと思います。

◆埋蔵文化財包蔵地とは？

埋蔵文化財包蔵地とは、住居跡などの「遺構」、土器や石器、貝塚や古墳などの「遺物」といった文化財が埋もれている土地のことを指し、埋蔵文化財包蔵地は、地中に文化財が埋蔵されている土地とその周囲の土地のことで、既に遺跡などが発掘されたエリアの周辺地で、遺跡や埋蔵物が発掘される可能性が高い場所のことです。埋蔵文化財包蔵地とされている土地は全国で約46万カ所あり、毎年9千件ほどの発掘調査が行われています。この埋蔵文化財包蔵地は、市町村の教育委員会が作成する「遺跡地図」や「遺跡台帳」に記載されていますが、すべての埋蔵文化財包蔵地が記載されているとは限らないため、記載されていない場所も埋蔵文化財包蔵地に該当する場合があるので注意が必要です。

◆埋蔵文化財包蔵地に建つ家の注意点

・売却価格が下がる可能性がある
⇒埋蔵文化財包蔵地に建つ家は、売却価格が安くなる可能性があります。
これは、埋蔵文化財包蔵地に該当する土地の場合、土木工事などで発掘をするときには60日以上前に届け出を行い、場合によっては発掘調査を指示されるからです（文化財保護法第93条）。そのため、すでに家が建っている土地だとしても、建て替えの際などに土地を掘り返して埋蔵物が出土した場合は、調査が終わるまで工事を止めなければなりません。
土地の発掘を伴う家の工事をしている際に発掘調査を命じられた場合、調査期間分工事に遅れが生じます。万が一、埋没文化財が発見されれば詳しい調査が必要になるので、工期が延びてしまい、調査結果によっては、希望する家が建てられない可能性もあります。
埋没文化財包蔵地にはこのようなリスクがあるため、買主から価格を下げるよう求められることが多く、結果として安く売却するしかなくなる可能性が高くなってしまいます。

・買主が見つかりづらい
⇒上記で書いたように埋蔵文化財包蔵地は、土地を発掘する際に発掘調査を指示される可能性があるため、土地の価格は低くなる可能性があります。幸いにも買主が見つかればいいのですが、買主にとっては、埋蔵文化財包蔵地を購入すると、将来家を建て替えたいと考えたときに発掘調査に時間がかかったり、最悪の場合、建てたい家を建てられなかったりするリスクを負うことになります。そのようなリスクはできるだけ避けたいと考える人が多いため、埋蔵文化財包蔵地については、買主が見つかる可能性が低くなってしまいます。

◆売却のポイント

埋蔵文化財包蔵地に建つ家を売却する際のポイントについて紹介をします。

・事前調査しっかりと行う
⇒売却する土地が埋蔵文化財包蔵地であるとわかっている場合はもちろん、近くに遺跡がある事や昔遺物が出たとことがあるような場合には、埋蔵文化財包蔵地に該当しないか念のため調査をしましょう。

・現況の建物が建った経緯を調査
⇒現況の建物が埋蔵文化財包蔵地に建っていることが明らかなケースでは、建物を建築したときの記録が残っていないかを調べることが重要です。建築当時に行われた発掘調査によって、建築に問題がないという判断されたことがわかれば、買主が家を建て直すことになった際に、再度本格的な調査をしなくて済む可能性が高いと考えられます。

・買取業者に買い取ってもらう
⇒買取業者に買取ってもらうデメリットとして、市場価格の1〜3割程度安くなることが挙げられますが、買い手を探す必要がないのでスピーディに売却できるなどのメリットもあります。また、仲介だと売却したあとに問題が発生すると、契約不適合責任を問われ、損害賠償や契約解除を求められる可能性がありますが、買取であればそのような心配もないため、検討要素として置いておくことをお勧めします。

◆最後に、、、

埋蔵文化財包蔵地を売却する場合、発掘調査を命じられるリスクや建物の建築制限がかかるリスクがあるため、通常の土地よりも買主に敬遠される可能性が高いです。しかし、埋蔵文化財包蔵地内の物件を売買するときには、査定価格を提示する前に調査を行い、当該地には、どのような指示が出されるのか、当該物件や近隣での調査記録は残っていないのか、役所の担当者から聞き取りをして発掘調査の相談が重要です。なお、この調査は不動産会社へ相談することで不動産会社が行ってくれるかと思いますので、まずは、不動産会社へ相談をすることをお勧めします。。

『不動産の教科書』のWING LEAP HOUSE 東京本社では物件購入にあたってのリスク（問題点）を理解してもらうため、失敗しない住宅購入のために、活動しております。
不動産購入でお困りの方、相談がある方は、江東区・墨田区の不動産購入専門会社のWING LEAP HOUSE 東京本社へお気軽にご相談ください。