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江東区・墨田区で活動する『不動産の教科書』WING LEAP HOUSE 東京本社では、不動産の購入前に知っておくべき知識・情報を随時配信していきたいと思います。
記事を参考に皆様が失敗しない不動産購入ができるよう願っております。

今回は「失敗しない買い替えの方法」についてです。

マンションや戸建ての住み替えでは、買い替え特約が利用されることがあります。買い替え特約とは、購入者が買い替えを行う場合、購入者の持っている物件が売却できない場合は契約を解除できるといった特約になります。買い替えを行う買主にとっては、売却した後に購入ができるため、大きなメリットがあります。一方で、買い替え特約があることで、売主の立場は不安定となり、大きなデメリットが生じます。今回の記事では「買い替え特約」について解説します。

◆買い替え特約とは

買い替え特約とは、自宅を買い替える際、先に住み替え先の物件を探したい場合に、買主と売主の間で交わされる特別な約束事を指します。その内容は、「所有物件があらかじめ決めておいた日付までに一定の金額以上で売却できなかった場合に、新居の購入契約を白紙にできる」というものです。買い替え特約を結んでおくことで、物件の売却に失敗した場合でも、違約金を払うことなく住み替え先の購入契約を解消することができます。また契約時に前金として支払っている手付金も返金されます。

◆買い替え特約のメリット

・時間をかけて売却活動ができる
⇒住み替え物件の購入時に買い替え特約を利用することで、気に入った物件をキープしつつ、じっくりと売却活動に取り組むことができます。
住み替え時にどうしても気になる物件がある場合は、先に新居を購入してから元の家を売却する「買い先行」で住み替えを行うのが一般的となります。しかし買い先行の場合、住宅ローンを二重で返済しなければならない期間が生じたり、マンションの場合は管理費や修繕費の支払いを行う必要があったりなど、費用負担が大きくなる傾向があります。また、住んでいる物件がいくらで売れるか確定していない状況で、新居を購入することになるため、資金計画が立てづらいというリスクもあります。このような理由から「買い先行」の住み替えは、ある程度資金に余裕のある方でないと難しいとされています。そこで買い替え特約を活用することで、費用の心配をせずに気に入った物件を確保できるため、住んでいる家の売却にじっくりと時間をかけることが可能になります。

◆買い替え特約のデメリット

・売主の立場が不安定になる
⇒買い替え特約は買主にとってはメリットが大きい契約ですが、売主側からすると、買主の都合で購入契約が白紙に戻るリスクを抱えてしまいます。買い替え特約は売主にとってはリスクでしかないため、売主が積極的に承諾してくれない可能性があります。

◆売主からの了承を貰う為に、、、

売主にとってリスクが大きい買い替え特約ですが、了承してもらうためには、不動産会社の協力が重要となります。相談する不動産会社が間に入り買い替え先の売主との交渉を行います。その交渉が成立すれば買い替え特約を利用することができ、気に入った物件をキープしつつ、じっくりとご自身の売却活動に取り組むことができます。

◆最後に、、、

今回は、買い換え特約についてご紹介をしましたがいかがだったでしょうか。買い替え特約とは、購入者の持っている物件が売却できなかった場合、契約が解除されるという条件の特約で買主にとって非常にメリットはありますが、売主は立場が不安定になるという大きなデメリットがあります。一般的に、買い替え特約は売主が不動産会社の場合に利用されることが多いですが、売主が個人の場合でも依頼先の不動産会社が間に入り買い換え先の売主へ交渉して成立すれば特約を利用することができます。依頼をする不動産会社選びも家選びと同じくらい重要です。買い換えを検討している方は、是非、不動産会社選びにも慎重になってはいかがでしょうか。

『不動産の教科書』のWING LEAP HOUSE 東京本社では物件購入にあたってのリスク（問題点）を理解してもらうため、失敗しない住宅購入のために、活動しております。
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