住宅建築で土地購入を検討している方へ

2023年5月22日

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今回は「住宅建築で土地購入を検討している方へ」についてです。

注文住宅の建築をお考えの方は、元々所有している土地に建てる方と新たに土地を購入して建てる方がいるかと思います。注文住宅が建ち上がった時点で住宅ローンは組めるのですが、土地の購入費用と合算して組むことはできません。今回の記事では、このようなケースに登場する「つなぎ融資」について、解説をしていきます。

◆「つなぎ融資」とは？

マイホームを購入する際には住宅ローンを組む方がほとんどだと思いますが、住宅ローンは家が完成して引き渡されて初めて実行されます。しかし、注文住宅を建てる場合には、融資前に土地の購入代金の支払いが必要になるほか、「着工金」「上棟金」などの工事費用を完成前に支払うことが一般的です。住宅ローンの融資は「引き渡し時」となるため、これらの土地代や着工金などの費用は、自分たちで用意しなければなりません。このように、住宅ローンの融資実行前の資金を自分たちで賄えない場合に利用されるのが「つなぎ融資」です。
つなぎ融資では、住宅ローンが実行されるまでの間、必要になる資金を一時的に借り入れることができます。「自己資金だけで土地代を支払えない」「貯金や親からの支援では資金が足りない」という方でも、必要な資金を調達できるのが特徴です。

◆つなぎ融資の仕組み

通常の住宅ローンの場合、購入する家を担保にして契約をするため、家が完成してはじめて住宅ローンを組むことができます。建売住宅や分譲マンションなど、すでに完成している家であれば購入時に住宅ローンを組めますが、注文住宅の場合は、家が完成するまで住宅ローンを組むことはできません。一方、つなぎ融資は、住宅ローンが実行されるまでの期間は、利息のみを支払います。そして、家が完成して住宅ローンの融資が実行されたタイミングで、つなぎ融資を一括で完済するという仕組みとなります。

◆つなぎ融資の流れ

土地代が3,000万円、建物代が2,000万円、合計の支払いが5,000万円となるケースを基につなぎ融資の利用開始～完済までの流れを解説します。

■STEP 1：つなぎ融資確定

■STEP 2：土地を購入　⇐　3,000万円

■STEP 3：住宅準備工事着工　⇐　着工金600万円

■STEP 4：住宅工事上棟　⇐　棟上金600万円

■STEP 5：住宅完成・引き渡し　⇐　つなぎ融資の返済

土地の購入時点で、土地代の3,000万円のつなぎ融資を受け、着工時・上棟時（中間金）には建物代金の約30％の600万円ずつのつなぎ融資を受け分割で支払います。建物が完成し、引き渡しが完了したタイミングで、住宅ローンの融資を使ってつなぎ融資分（4,200万）を一括返済する流れとなります。

◆つなぎ融資の注意点

・利息が高くなりやすい
⇒つなぎ融資は、一般的な住宅ローンの利息と比べて高くなる傾向があります。通常の住宅ローンでは住宅を担保として融資されますが、つなぎ融資は無担保で行われるため、利息が約2～4％と割高に設定されていることが多くなっています。引き渡しまで利息を支払うため、住宅の引き渡しが遅れると、利息の支払額が増える可能性もあります。

・金融機関ごとに融資条件が異なる
⇒同じ金額を借り入れる場合でも、金融機関やローンの種類によって融資条件が異なります。つなぎ融資では、住宅ローンの実行までに複数回融資を受けられますが、借入できる回数は土地代・着工金・中間金の合計3回までと制限されているものがありますので事前に確認しておくことが重要です。

・住宅ローン控除を受けられない
⇒通常の住宅ローンでは、一定の条件を満たせば住宅ローン控除が受けられます。しかし、つなぎ融資は住宅ローン控除の対象とはなりません。つなぎ融資は住宅ローンで完済し、その後返済が始まる住宅ローンが条件を満たしていれば、住宅ローン控除を受けることはできます。つなぎ融資を受けると金利や諸経費の支払い分費用は増えますが、住宅ローン控除についてはつなぎ融資を受けていても、受けていなくても同じだけの控除を受けることができるのです。

◆最後に、、、

今回は、土地と注文住宅、双方購入する方々のために「つなぎ融資」についてご説明をしました。つなぎ融資は、手元の資金が少ない方でも住宅購入を検討できるという利点がありますが、金利が高い等注意点もいくつかあります。住宅が完成してから無理なく返済していけるか等、無理のない資金計画を検討した上で「つなぎ融資」を活用することが重要だと思います。

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