リースバックの仕組み

2023年5月8日

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今回は「リースバックの仕組み」についてです。

今住んでいる家に住み続けたいが何らかの理由で売却をしなければいけないというときに『リースバック』という仕組みがあります。今住んでいる自宅を一度売却して、そのまま借りて住み続ける」仕組みで、話題漫画の正直不動産でも取り上げられており、耳にする方も多いのではないでしょうか。今回の記事では、リースバックの仕組みやメリット・デメリットについて解説していきます。是非、最後まで読んで理解して頂き、いざというときの取引手段として活用してもらえればと思います。

◆リースバックとは？

リースバックとは、所有している物件を売却して売却料金を受け取った後も、持ち家に住み続けられる制度のことで、買い手から売却した家を賃貸として借りることで、売却後もそのまま家に住み続けるという仕組みになっています。複雑なイメージがあるかもしれませんが、リースバックは不動産の売買契約と賃貸契約を同時に締結するだけのシンプルな仕組みです。物件を売却して得た資金は自由に使うことができますので、住宅ローンなどの債務の返済、生活資金などに活用できます。

◆リースバックの流れ

１、売却
⇒リースバックを行う事業者に相談したら、まずは物件査定が行われます。提示された買取価格に合意後、リースバック業者を買主とした売買契約を締結します。売却後の所有権は、買主であるリースバック業者に移転します。

２、賃貸契約
⇒リースバック業者を貸主とした、賃貸借契約を締結します。一般的には、通常の賃貸借契約同様、2年程度の契約期間で契約締結します。

◆リースバックのメリット

①売却をしても、現在の住居に住み続けられる
⇒リースバックは、売却をして売却収入を得た後も、そのまま現在の住居に住み続けられます。

②短期間で自宅を現金化できる
⇒売却時に短期間かつ一括でまとまった現金を受け取れます。
また、資金の使い道に制限はなく、住宅ローンの返済や老後資金などに充てることができます。

③将来的に買い戻せる可能性がある
⇒リースバックで売却した物件を条件次第では将来的に再度購入することも可能です。
例えば、不動産売買の契約の際に買い戻し特約を付けることで、いくつかの要件はありますが、一度売った不動産を買い戻すことができます。

※買い戻し特約とは、、、不動産の売買契約から一定期間が経過した後、売主が売買代金と契約の費用を返して、その不動産を取り戻すことができるという特約

④物件の売却を考えていることを周囲に知られずに済む
⇒仲介による売却では、多くの場合、売却情報をホームページやチラシで広く公開することで買い手を見つけます。リースバックで不動産会社と直接取引をする場合、売却情報が周囲に公開されることはありません。そのため、近所の人に物件を売却しようとしていることを知られずに取引ができます。

◆リースバックのデメリット

①売却価格は相場よりも安くなる傾向にある
⇒リースバックを利用した際の売却価格は、仲介を利用した通常の売買契約の場合よりも安くなる傾向にあり、般的には、周辺相場の60～90％程度になる可能性が高いです。

②賃貸借期間は無期限ではない
⇒リースバックでは、２年以内の契約期間で、しかも更新を前提としない「定期賃貸借契約」という賃貸借契約の可能性があります。

③家賃が相場よりも高い場合がある
⇒家賃が周辺類似物件よりも高く設定される可能性が高いです。物件にもよりますが、家賃は、周辺家賃相場から設定されるのではなく、あくまでリースバック業者の買取価格に対する利回りを考慮して設定されるため高い家賃設定をされる可能性があります。

◆リースバックを利用する際の留意点

リースバックの契約時に、賃貸として持ち家に長く住み続けたい場合は契約書をしっかりと確認して普通賃貸借契約と定期賃貸借契約どちらかの確認と契約期間は何年かを確認しましょう！また、売買契約書に買い戻し特約も記載されているかも確認することが重要です。

◆最後に、、、

今回は、最近話題のリースバックについて書いてきましたが、リースバックは、次の様な方におススメです。

・自宅を手放したくない
・住み慣れた自宅から引っ越しをしたくない
・住宅ローンを早めに完済し、お金を気にせずに老後を送りたい
・老後の生活費が年金だけでは足りない

上記に該当する方は、ニーズを満たすことができるかと思います。
しかしながら、リースバックは資金調達などの有効な手段ではありますが、不動産「売却」であることは忘れないように気を付けましょう。リースバックの特徴を踏まえたうえで、自分に適した手段であるかを慎重に検討し、信頼できる不動産会社に相談することが最も重要です。

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