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今回は「公簿売買と実測売買とは？」についてです。

土地・土地建物（一戸建て）の売買における売買対象面積は、売買価格等に大きな影響を及ぼします。売買契約の目的物の特定は、登記記録に従って行いますが、その面積と実際の面積が異なることがあり、違う面積分について代金を精算せずに代金に影響させないことにするのか？それとも反映させて精算をするのか？などトラブルに発展することがあります。
このようなトラブルを回避するために、今回の記事では、「公簿売買」と「実測売買」という方式について解説をしていきます。公簿売買とは何か？実測売買とは何が違うか？そして、トラブルにならないための注意点について書いていきますので是非、最後まで読んでみてください。

◆公簿売買とは？

公簿売買とは、土地の売買価格をあらかじめ総額でいくらと定め、登記記録の面積と実際の面積が異なることが判明しても「売買価格の増減はしない」とするもので、登記簿売買ともいわれています。また、実測はするものの売買代金の清算はしないという場合もありますが、その場合も公簿売買となります。

◆実測売買とは？

実測売買とは、土地の売買価格を㎡単価（または坪単価）で定め、契約締結後に実測をした結果に基づいて最終的に売買総額を確定させる方法です。
実測の方法には、売主が指示した敷地境界のポイントにより測量するもの、隣地所有者立ち会いのもとで境界をお互いに確認しながら測量するもの、前面が公道などの場合に役所の担当者立ち会いのもとで測量するもの（官民査定）などがあります。

※測量費用を売主と買主のどちらが負担するのかといった条件も、あらかじめ定めておくことが重要です。

◆公簿売買注意ポイント

①公簿取引であることを書面に記載する
⇒契約書・重要事項説明書には、しっかりと公簿取引である旨の記載をするようにしましょう。「一般的には公簿取引だから」と安易な考えでいると、後々面積の増減が出たときにトラブルにつながる恐れがあります。
ですので、「公簿取引の特約」などとして「将来的に売主または買主が実測した際に、実測面積と登記簿とに差異があったとしても、売主も買主も売買代金の増減の精算を行わないものとする。」という趣旨の記載をしておくとことをおすすめします。

②公簿売買の意味を買主、売主が理解をする
⇒公簿取引が売買においてどのような意味を持つのか、売主と買主双方が、しっかりと理解することが大切です。公簿面積と実測面積に差異がある場合、実測が少なければ買主にとっては不利に、実測が多ければ売主にとっては不利になる可能性があります。公簿売買であることを書面に記載してあるから取引には問題ないということではなく、不動産会社からの説明を受けた上で双方が理解して取引を行うことが重要です。

◆実測売買注意するポイント

①面積に差異が出たときの精算
⇒公簿と実測の面積に差異がでたときには、どのような精算方法であるか、あらかじめ決めておくことが大切です。一般的には、1坪あたりの単価を決めて精算することが多く、契約書には、取引についての内容をしっかりと記載しておくことが重要となります。

②実測の費用負担
⇒実測をするにあたり費用が発生する場合には、その費用負担は買主、売主のどちらが負担するか、または折半なのかは、あらかじめ決めておくことが重要です。費用負担をあいまいにして先に進めてしまうと、後々トラブルになることも考えれますので注意が必要です。

◆最後に、、、

今回は、公簿売買と実測売買について、概要や注意するポイントなどを紹介しました。登記された測量図があれば理想的ですが、古い建物などは、測量図がないことも少なくありません。売買取引をする際に、きちんと測量をすることも方法のひとつですが、費用面なども考えると簡単ではありません。どちらの取引方法を選択するにしても、売主と買主の双方がしっかりと理解して取引をする事が大切で、理解をするためには、仲介を担当する不動産会社からしっかりと説明を受けることが重要です。説明を受ける際にわからないことは、確認して進めて行きましょう！！

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公簿売買と実測売買とは？