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今回は「マンション！専用使用権とは？」についてです。

区分マンションは「専有部分」と「共用部分」の二つの部分から構成されており、バルコニーや一階住戸に面している専用庭など「専用使用権のついた共用部分」になります。よくマンションの広告などで専用使用権という記載がありますが皆さんは、取扱いについてご存じでしょうか？今回は、その取扱いでトラブルに発展するケースが多い「専用使用権」について紹介していきます。

◆専用使用権とは？

マンションの「バルコニー」や「専用庭」は専有部分ではなく共用部分になりますが、ただの共用部分ではなく「専用使用権のついた共用部分」となります。
専用使用権のついた共用部分は「共用廊下」や「階段」などの共用部分とは違い、その場所に接している専有部分の居住者しか原則としてそこの場所を使うことができません。このように、共用部分でありながら、排他的にその場所を利用することのできる特別な共用部分を専用使用権のついた共用部分と定めています。
具体的には、専用使用権のついた共用部分として「バルコニー」や「専用庭」のほか「玄関ドア」「窓ガラス」「窓枠」などがこれに該当します。
なお「専用使用部分」とは、専用使用権の対象となっている敷地及び共用部分等の部分のことを言います。

◆専用使用部分の管理方法

マンションの「専有部分」については、その部屋の区分所有者が、共用部分については管理組合が管理責任を負うのが原則です。それではこの専用使用権のついた共用部分の場合、誰が管理責任を負うことになるのか？
この場合には、通常の用法では、「専用使用権のついた共用部分を利用する者」が管理責任者となります。通常の用法とは、例えばバルコニーの場合には掃除を始めとした日常のお手入れなどのことを指し、その管理責任は、バルコニーの専用使用権者（区分所有者）が負うことになります。

【費用負担の例】

①窓ガラスや網戸の破損
⇒日常的に使っていて「窓ガラスが割れてしまった場合」や「網戸が破れてしまった場合」には、各区分所有者の費用負担によりこれを修繕することになります。共用部分だからといって全てを管理組合が管理責任を負うわけではありません。

②突発的な事故などの場合
⇒窓ガラスが割れた原因が、台風や地震といった自然災害の場合はどうなるのでしょうか？この場合は、区分所有者の方に何ら過失もなく、「通常の用法」内の事故とはいえません。こうしたケースでは共用部分の破損事故ということで、管理組合の責任においてマンション管理組合で加入している保険を適用して修繕を行うことが可能となります。

◆専用使用権の留意点

バルコニー等の専用使用権を有する区分所有者のみが使用する部分の日常的な管理については、その費用負担をめぐって、トラブルに発展する場合があります。
その場合には、マンション管理規約をする事が大切です。「専用使用権を有する者」が「自己の責任と費用負担において日常的な管理をおこなうこと」を明確に記載されていればトラブル回避に繋がります。もし、管理規約への記載がない場合には、未然にトラブルを防ぐ意味でも総会時に入居者で話合い管理規約への記載をする事をおススメします。

◆最後に、、、

マンションの「専用使用権のついた共用部分」の範囲は、日常的な管理は「専用使用権を持つ区分所有者」がおこなうことが原則ですが、その費用負担をめぐって、誰が負担をするのか「管理組合なのか、専用使用部分を利用する住人なのか」でトラブルに発展することがあります。最後の方で書いたように、マンション購入後に管理規約を確認し「専用使用権のついた共用部分」の箇所と「費用負担の区分」について確認することが大切です。もし、確認して記載がない場合には、理事長や管理会社へ管理規約の見直しについて相談してみましょう。

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