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記事を参考に皆様が失敗しない不動産購入ができるよう願っております。

今回は「土地購入前に知りたい！建ぺい率と容積率」　についてです。

家を建てるなら広い土地に大きな家を建てたい！そう思う方は多いのではないでしょうか？
注文住宅を建てる場合、間取りだけではなく、家の広さも自由に決めることができる一方で、このような理想の家を建てられる土地と建てられない土地があります。今回の記事では、これから土地探しをする方へ購入前に知ってもらいたい、建ぺい率と容積率について紹介をしていこうと思います。

◆建ぺい率ってなに？

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合をいい、この割合は、建築基準法という法律によって土地ごとに定められています。建築面積とは、建築物の外壁、柱の中心線で囲まれた部分の面積のことで、実質的には建物の１階部分の面積になります。つまり、建ぺい率は建築物が敷地をどれくらい覆ってしまってよいかとという数値で、例えば「建ぺい率５０％」と指定されている場合、敷地の半分は空地にしておかなければならないということです。
※建ぺい率は、敷地内に一定割合以上の空地を確保することで日照や通風など環境を衛生に保ち、防火や避難などの安全性を備えることを目的としております。

◆建ぺい率の算出方法

【建ぺい率（％）＝建築面積÷敷地面積×100】

例えば120㎡の土地に対して建築面積60㎡の家を建てた場合は、60㎡÷120㎡×100＝50となり、建ぺい率は50％と算出できます。
建ぺい率は用途用地の種類によって大きく異なり、住宅を建てられる土地の建ぺい率は、基本的30％～80％が上限となっています。

◆建ぺい率が緩和される場合

用途地域ごとに上限が定められている建ぺい率ですが、下記の建築物を建築する場合は、建ぺい率が10％緩和されます。
①建ぺい率が30%～70％で指定されている区域で、かつ防火地域内にある耐火建築物。
②街区の角にある一定の敷地内にある建築物。
例）建ぺい率が60％と指定されている区域で角地にある建物の場合、建ぺい率は70％とすることができる。
※なお、①、➁の両方を満たしている場合は、建ぺい率は20％緩和されます。
また、建ぺい率が80％と指定されている区域については、別の取扱いとなります。下記をご確認ください。

①建ぺい率が80％で指定されている区域で、かつ防火地域の指定があり、耐火建築物を建築する場合は建ぺい率の制限は適用されない。

◆容積率ってなに？

容積率とは、建築物の延べ面積（各階の床面積を合計した面積）の敷地面積に対する割合をいい、建ぺい率同様、建築基準法という法律によって土地ごとに定められています。土地に対してどれくらいの大きさの建築物を建築できるのかを示すもので、敷地面積に容積率を乗じることで、建築物の延べ面積の上限が算出されます。
※容積率は、その街の人口を制限し、インフラのパンクや街が人であふれかえることを防ぐことを目的としております。（インフラの処理能力が大きく落ちてしまい、住みづらい街が生まれるのを防ぐ）

◆容積率の算出方法

【容積率（％）＝延べ床面積÷敷地面積×100】

例えば120㎡の土地に対して1階部分が50㎡、2階部分が22㎡の家を建てた場合、延床面積は72㎡。72㎡÷120㎡×100＝60となり、容積率は60％と算出できます。
容積率も建ぺい率同様、土地の用途用地によって細かく決められており、住宅を建てられる土地の場合は、基本的に50％～200％が上限となります。

◆前面道路の幅員と容積率の関係

容積率の数値が高ければ高いほど、その敷地に大きい建築物を建築することができますが、実際には、その敷地が接する前面道路の幅員により、制限を受ける場合があります。前面道路の幅員が12m未満の場合、その敷地での容積率は、下記のいずれか小さいほうとなります。

①容積率として指定された数値
②前面道路の幅員×法廷乗数＝算出された数値
※法廷乗数：住居計の用途地域⇒0.4　　商業、工業系の用途地域⇒0.6
例）住居系の用途地域で指定容積率が300％、前面道路の幅員が４mの場合、指定された300％を使うことはできず、容積率は４（m）×0.4＝160％となります。

◆最後に、、、

土地探しをする際は、「このくらいの広さ土地を探そう」ではなく、「このくらいの広さの家を建てられる土地を探そう」という視点で土地を探されることをおススメします。今回の記事でご紹介した「建ぺい率」と「容積率」について是非、覚えていただき、失敗しない土地探しに繋げていただければと思います。。

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