こんにちは、当ブログ『不動産の教科書』を運営しております、
江東区・墨田区で活動する『不動産の教科書』WING LEAP HOUSE 東京本社です。
江東区・墨田区で活動する『不動産の教科書』WING LEAP HOUSE 東京本社では、不動産の購入前に知っておくべき知識・情報を随時配信していきたいと思います。
記事を参考に皆様が失敗しない不動産購入ができるよう願っております。
今回は「不動産を差押えられる前に…」についてです。
もし、病気、離婚、リストラなどの原因により住宅ローンの返済が厳しくなり支払いが滞ってしまった場合どのような対応をとればいいのか？対応せず滞納を解消しないままだと金融機関に不動産を差し押さえられてしまい、競売にかけられてしまいます。以前の記事で紹介したように競売にかけられるといくつかデメリットがあります。このようなリスクに備えて今回の記事では任意売却について紹介をします。
◆任意売却ってなに？
任意売却とは、住宅ローンなどの返済が困難になった債務者の所有する不動産を弁済金や弁済時期などに関する各債権者（融資を受けた金融機関、固定資産税の滞納が続いた場合は役所など）の同意を得て処分することをいいます。
一般的に住宅ローンなどの返済が滞ると、債権者は担保権（抵当権）を実行して債務者の所有する不動産を「競売」により処分します。ですが、競売による処分の場合、競落価格は、市場価格よりも３～４割程度安くなります。そこで、市場で可能な限り高く処分し、債権者への弁済金を少しでも増やそうというのが「任意売却」となります。
◆競売と比較した任意売却のメリット
➀競売よりも高く売却ができ、債務を減らすことができる
⇒競売の場合は一般的に市場価格の７割程度の価格で売却されます。なぜ７割程度になるのかというと、競売は強制的な売却すなわち短期間での売却が求められます。強制的であるため買主側も自由にお部屋を見ることができないことが多く、購入後のリスクが高くなります。そのため、売却価格は相場よりも低い設定となります。
逆に、任意売却では、一定程度の期間を債権者との交渉により設けることが可能なため、購入検討者への情報発信、より良い条件で購入する人を探す時間があります。よって競売よりも高い価格で売却ができ、返済しなければいけない残債を少なくできるのです。
②周囲に事情を知られずに売却をすることができる
⇒競売の場合は、物件の情報をインターネットなどの競売情報として広告がなされます。そのため、周囲の人に住宅ローン滞納で競売に出されていることが知られる可能性があります。
任意売却の場合は、一般の不動産売却と同じ販売活動を行うため、周囲の人たちに住宅ローン滞納を知られることなく、売却が可能となります。
③ご自身の意思で売却ができる
⇒競売の場合は、裁判所により強制的に売却が進められます。なので、売却する時期、売却価格などなご自身の意思は関係なく取引されます。
任意売却については、競売とは違い、ご自身の意思で売却活動が行えます。売却時期、買主、売却価格などご自身の意思を反映した形で取引を進めて行きます。
◆競売と比較した任意売却のデメリット
➀連帯保証人などの同意が必要となる
⇒任意売却の取引を進めるにあたり、住宅ローンを借りる際に連帯保証人を設定し債務を連帯して負っている人がいる場合は、連帯保証人からの任意売却取引に対する同意が必要となります。つまり、同意を得られない場合は任意売却をすることが出来ません。
反対に競売については、裁判所が強制的に売却を進めるため、連帯保証人の同意は必要ありません。しかしながら、競売により取引が行われたことによって連帯保証人の義務が免除されるわけではないのでご注意ください。
②債権者との交渉が必要
⇒任意売却は市場価格に近い金額で販売を進めていくという点から、債権者にとっても任意売却は競売に比べてメリットが大きいと言えます。しかし、残債と市場価格の開きが大きい場合には、債権者の同意を得られない可能性があります。
債権者との交渉は、依頼した不動産会社によって行われますが、任意売却は一般の不動産売売却とは違い、難しい取引となります。大手不動産会社に依頼したからといって何もできずに競売になってしまうというケースもあります。任意売却を依頼する不動産会社選びは、慎重に行うことをおススメ致します。
◆最後に、、、
任意売却の前提として、債権者の同意及び協力が必要となり、交渉を要します。その交渉が多数ある場合には、ご自身で行うにはかなりの負担になるかと思います。仲介手数料など費用が発生しますが、任意売却を得意とする不動産会社へ依頼、相談することをおススメ致します。なお、任意売却が成立したからと言って、債務が帳消しになるわけではありません。「残債務」に関して、債権者と相談して返済計画を立てることも忘れず頭に入れておきましょう！
『不動産の教科書』のWING LEAP HOUSE 東京本社では物件購入にあたってのリスク（問題点）を理解してもらうため、失敗しない住宅購入のために、活動しております。
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