違法建築と既存不適格建築の違いとは？

2023年2月6日

こんにちは、当ブログ『不動産の教科書』を運営しております、
江東区・墨田区で活動する『不動産の教科書』WING LEAP HOUSE 東京本社です。

江東区・墨田区で活動する『不動産の教科書』WING LEAP HOUSE 東京本社では、不動産の購入前に知っておくべき知識・情報を随時配信していきたいと思います。
記事を参考に皆様が失敗しない不動産購入ができるよう願っております。

今回は「違法建築と既存不適格建築の違いとは？」についてです。

建築物は建築基準法などの法律に沿って建てることを義務付けられています。しかしながら、実際には法律に適合していない「違法建築」や「既存不適格」と呼ばれる建物が存在します。そこで、今回の記事では、違法建築と既存不適格のそれぞれの内容と2つの違いについて説明をしていきます。

◆違法建築物ってどんな建物

違法建築とは、建築基準法などの法律に違反して建築された建物のことです。具体的には、建ぺい率や容積率の上限を超過している、敷地の接道義務を果たしていないなどといったものがあります。建築する際にはその他にもさまざまな決まりごとがあり、一つでもそれに違反しているとすべて違法建築になります。ですので、家を建てようと思えば、建築基準法などの法律に違反してないかをしっかり確認する必要があり、建築した時点では適法であっても、その後、増改築を行った場合も注意が必要です。違法建築である事実が判明すると、最悪の場合、建物の取り壊しや使用禁止などの是正措置がとられることになりますので気を付けましょう。

※建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のこと
※容積率とは、敷地面積に対する「建築物の各階の床面積を合計した延べ床面積」の割合
※接道義務とは、幅員4メートル以上の道に敷地が2メートル以上接していないと家は建てられないという決まり

◆既存不適格ってどんな建物？

既存不適格とは、建築した当時は適法な建物だったものの、法律の改正によって現在では適法ではなくなったものを指します。たとえば、建ぺい率や容積率、高さ制限などの上限が変更されて規定の数字を超過してしまったなどといったケースが考えられます。建築基準法などの建築関連の法律は建築技術と密接な関係にあるため、その進歩によって頻繁に改正される可能性があり、自分の知らない間に自宅が既存不適格になってしまったという事態も十分にありうることです。また、道路として敷地の一部が買収されたため、敷地面積が減少して建ぺい率・容積率が規定の数値を超過したといった場合に、不可抗力で法律に抵触した場合も既存不適格扱いになります。家が既存不適格の建物となると罰則があるのではないかと思う人もいるかもしれませんが、その心配は不要です。既存不適格自体は違法ではなく、そのままの状態での存在が認められています。既存不適格の状態のまま、増改築を行ってしまうと違法建築になってしまうので注意が必要です。増改築を行う場合には、不適格となった状態を解消して、現在の法律に適合するようにしなくてはなりません。

◆違法建築と既存不適格の違い

違法建築物を担保にして住宅ローンを利用しようとしても、多くの場合、金融機関から断られることになってしまいます。なぜかと言うと法律から逸脱した物件なので正確な価値を算出するのが困難だからです。また、売却をしようと思ってもその際には違法建築である事実を告知しなければなりません。そうなると、当然、買主は限定されることになりますし、資産価値そのものが大幅に下がってしまいます。
一方、既存不適格の建物なら違法ではないので、原則として住宅ローンが利用できなくなるようなことはありませんが、建築当時と現在の規制数値の差が大きい場合には、住宅ローンの利用に影響する可能性があります。法律違反の違法建築物件を売却するのと比べると、ハードルは低いとされています。

◆違法建築でないことを確認する方法

確認方法としては検査済証を確認することです。検査済証とは建物の建築工事が全て完了したのちに、検査をして敷地・構造・建築設備などがすべて適法だった場合に交付される証明書です。それがあれば、たとえ現在は法律に沿っていなくても建築した時点では適法であった事実を明らかにすることができます。しかし、古い建物の場合は検査済証が紛失してどこにあるのかわからないといったケースも珍しくありません。そのときは建物を所管する役所の建築指導課で完了検査を受けているかどうかを確認することができます。

◆既存不適格でないことを確認する方法

既存不適格かどうかの確認方法としては、建築された後に関係法令や都市計画区域がどのように変わったのかを把握しなければなりません。その上で、建ぺい率や容積率といった数値が現在の規制数値内に収まっているかを確認して、初めて既存不適格でないという事実が証明できたことになります。この確認には、専門的な知識や情報が必要になるため、既存不適格かどうかを知りたい場合は役所の建築指導課や不動産会社に相談することをおすすめします。

◆最後に、、、

今回は、違法建築物と既存不適格物件について紹介しましたが、どちらも再建築時に同規模の建物が建たないという点については同じです。しかし、そもそも違法である物件（違反建築物）と建築当初は適法だったが、現行の法令や条例等に照らすと適法ではない物件（既存不適格建築物）とでは大きな違いがあります。不動産の購入、売却にも大きな影響がありますので十分に注意をしましょう！

『不動産の教科書』のWING LEAP HOUSE 東京本社では物件購入にあたってのリスク（問題点）を理解してもらうため、失敗しない住宅購入のために、活動しております。
不動産購入でお困りの方、相談がある方は、江東区・墨田区の不動産購入専門会社のWING LEAP HOUSE 東京本社へお気軽にご相談ください。