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今回は「宅地にすべきではない土地」についてです。

家を建てる目的で土地を購入する場合や既存建物（既に建っている建物）を購入する際、その土地の周辺環境（立地）、価格などの確認も大切ですが、それと同じくらい大切なこととして、土地の地形や地盤にも注意を払う必要があります。そこで今回は、住宅地として向き・不向きの地形や地盤について紹介をします。

◆なぜ土地選びに地盤の注意が必要なのか？

地盤の注意が必要な理由は、ズバリ！地形や地盤の状況により、災害に対するリスクが異なるためです。
例として、、、いくら立地の良い土地を購入し、建築する建物の耐震性能や耐久性がしっかりとした構造の家だとしても、土台となる地盤が弱いと、地震や台風などの自然災害が発生した際には多大な被害を及ぼすリスクが高くなります。また、地盤が弱いと年月が経つにつれて建物が傾いてくるという現象が起きる可能性も考えられます。このような観点から土地を選びには地盤の注意が必要になるのです。

◆それぞれ地形の特徴から見る宅地として向き・不向き

①山麓部（山地と平地との境界部）
⇒ 過去の土石流や土砂崩壊による堆積でできた地形や、地すべりによってできた地形は、再度、斜面崩壊や地すべりが起こる危険性が高い。

②台地（平地よりも一段高くなっているところ）・丘陵地（なだらかな丘の続く地形のこと）・段丘（川・湖・海の沿岸にできた階段状の地形。）
⇒一般的に水はけがよく、地盤も安定しており洪水や地震などの自然災害に対する安全性も高い。宅地として積極的に活用できる地形。しかし、以下の地形には注意が必要となる。

〇台地や丘陵地の縁辺部（崖下など）
⇒集中豪雨などの際にがけ崩れを起こす危険が高い。

〇丘陵地帯を造成（盛土や切土）して平坦化した土地
⇒切土・盛土部分の土留めや排水工事が不十分である場合、地盤沈下（地表面が沈み下がること）を起こしやすい。

〇台地上の浅い谷の部分
⇒豪雨時に浸水することがある。小さい沼地を埋め立てたところでは、地震の際に地盤の液状化が生じる恐れもあります。

③低地
⇒低地は一般的に地震や洪水などの自然災害に対して弱く、宅地には不向きだが、現実問題として、都市の大部分が低地に広がっているため、住宅地としての利用が多くみられる。特に災害の危険度が高い地形は、以下が挙げられる。

〇河川の河口付近に広がる標高の低い地域
〇海抜０m以下の地帯
〇旧河道（過去に河川の流路だったところ）

◆良い地盤の土地は資産価値が下がりにく

冒頭でもお伝えしたように、不動産購入においては、立地や利便性、価格も大切ですが地盤の良い土地を選ぶことで、自然災害（地震、台風など）に強く安心して生活を送ることが出来ます。またこのような点から、年月が経ち建物が古くなったとしても強い地盤を持った土地自体の価値はさがりにくいとされています。災害リスクを軽減させることだけではなく、土地への資産としての評価も高くなるため、将来的に売却をする際の価格も高くなる傾向にあります。

◆最後に、、、

不動産の購入は、日常の買い物とは違い大きな買い物になります。しかしながら、大きい買い物だからと言って一度とは限りません。将来的に売却をして住み替えを行うことも十分に考えられます。ですので、将来的な資産価値が下がりにくいとされる不動産の購入が重要です。今回紹介した内容を参考に土地探しをしてみてはいかがでしょうか。。。

『不動産の教科書』のWING LEAP HOUSE 東京本社では物件購入にあたってのリスク（問題点）を理解してもらうため、失敗しない住宅購入のために、活動しております。
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