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記事を参考に皆様が失敗しない不動産購入ができるよう願っております。

今回は「競売物件の購入を検討している方へ」についてです。

競売による物件の取得も、以前に比べると手軽にできるようになりましたが、不動産業者を通して購入する一般の物件と比較すると、競売ならではの特殊性があります。今回の記事では、競売物件のメリット・デメリットについて解説をしていきます。競売は、誰でも参加ができ、価格も安いという点で購入を検討されている方もいるかと思いますので是非、参考にしていただければと思います。

◆そもそも競売物件とは

物件を所有していた人が、何らかの事情で物件の代金を支払えなくなったために、オークションのような入札方式で購入者を募ることになった物件を「競売物件」と言います。一般的なのは銀行などからの申し立てによって競売にかけられるケースが挙げられます。

◆競売物件の流れ

１，債権者が裁判所に対して申し立てをする
↓
２，競売価格を決めるための調査が行われる
↓
３，入札が開始される
↓
４，最高価買受申出人を決定する
↓
５，登記の変更
↓
６，立ち退き

◆競売物件のメリット

・不動産を時価より安く買うことができる
⇒入札期間内に落札されるような配慮が必要となることから、市場価格より20％～30％ほど安い価格で売却価格が設定され、売却価格を決定する際に売却市場修正率というものが使われます。

◆競売物件のデメリット

・一般的な売主の責任が存在しない
⇒通常の不動産取引であれば、買い受けた不動産に瑕疵（欠陥）があった場合、買主は売主に対して損害賠償の請求や、瑕疵の具合によっては売買契約の解除をすることができるが、競売物件の場合、どのような瑕疵があったとしても買主の自己責任としてそのまま引き受けなければいけません。売主の責任が存在しないため下記はすべて自己責任となります。

＊瑕疵担保責任
＊売主や占有者の立ち退き
＊鍵の引き渡し
＊付帯設備の点検と修理
＊隣家との境界確定
＊売主や占有者の残置物撤去
＊抵当権、賃借権などの権利抹消

・保証金が必要
⇒競売物件ごとに決められている「買受申出保証金」というものがあり、競売に参加するためには、あらかじめこの保証金を用意しておかなければなりません。保証金の額は売却基準価格の２０％（例：3,000万円なら600万円）となる。保証金は、落札した場合は代金の一部に充当され、落札できなかった場合は返金されます。

・物件の事前調査が十分にできない
⇒通常の不動産取引であれば、購入前に物件の下見をすることができるが、競売不動産という性質上、対象物件の現地案内や内覧なども自由にはできません。

・買い受けてもすぐに住めない場合がある
⇒競売で不動産を買い受けた場合、裁判所に代金を支払えば所有権は買主に移転するが、前所有者が居座り続けるなどで、すぐに引き渡しを受けることができない物件もあります。この場合、裁判所に引き渡し命令の申し立てを行い、執行官による強制立ち退きも可能であるが、時間がかかるケースが多い。

◆最後に、、、

競売物件は、自己責任ですので、勘違いなどで落札してしまっても自己責任になります。不動産という大きな取引では、やはり競売であっても不動産会社へ相談しサポートを受けることをおススメいたします。リスクを事前に理解し解決策を考慮することによって、一般流通物件と同じようなリスクで不動産を取得することができます。

『不動産の教科書』のWING LEAP HOUSE 東京本社では物件購入にあたってのリスク（問題点）を理解してもらうため、失敗しない住宅購入のために、活動しております。
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競売物件の購入を検討している方へ