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今回は「土地購入前に確認すべき事項」についてです。

土地を購入して新築住宅を建てたいと考えたときに重要ポイントの一つに道路と敷地の関係があります。道路幅が4ｍ以上の道路に2ｍ以上接している土地でなければ建物を建てることができません。今回の記事では、地購入の前に知っておきたい、道路のルールについて紹介していきます。

◆接道義務とは？

建物を建築する敷地は、建築基準法に定める道路に2ｍ以上接していなければなりません。これを接道義務といいます。たとえ広い土地であったとしても、道路に接していない土地であれば建築できません。また、このような土地に古い建物が建っている場合もありますが、接道義務を満たしていないため、再建築をすることができません。

※建築基準法での道路
①道路法や都市計画法による道路（国道や県道）
②昔から存在していた道
③2年以内に事業化が予定されている道路
④敷地として利用するために築造した私道（位置指定道路）
これらの道のうち、幅員が4m以上あるものが道路となります。公道だとしても幅員が4m以上なければ道路として扱われません。

◆4ｍ未満の道でも道路とみなされる場合がある！

建築基準法における道路とは、公道や私道を問わず、幅員が4m以上の道というのが原則となります。ところが、幅員が4m未満の道であっても、建築基準法上の道路とみなされる場合があります。このような道路のことを「42条2項道路」や「みなし道路」といいます。本来であれば、道路は幅員4m以上としていたが、この規定が適用された当時において幅員4m未満の道が大量に存在し、その道路に沿って建築物がすでに建ち並んでおり、このような実態を踏まえて当面はこのような道路も「みなし道路」とすることとなっている。しかし、再築の際には、4m以上の幅員が必要となるのでご注意ください。

※公道と私道の違い
・公道＝国や地方公共団体が管理する道路
・私道＝個人または団体が所有している土地を道路として使用
なお、個人または、団体が所有している道路を国や地方公共団体が管理している場合もあります。この場合は公道扱いとなります。

◆セットバックとは？

みなし道路については、道路の中心線から2mの線が道路と敷地の境界線となります。つまり、みなし道路に面する敷地で建て替えを行う場合、道路と敷地の境界線を敷地側に後退させなければなりません。この敷地側に境界線を抗体させることを「セットバック」といいます。セットバックで後退した部分は道路として扱われます。敷地の一部が道路として取られてしまうため、その分、敷地面積は小さくなり、小さくなった敷地面積で建ぺい率や容積率を適用することになります。そのため、従来と同じ規模での建替えが難しくなる可能性があります。

※建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合をいいます。
※容積率とは、建築物の延べ面積（各階の床面積を合計した面積）の敷地面積に対する割合をいいます。

◆最後に、、、

今回の記事では、建築する上で重要になる道路のルールについて紹介をしました。
建築可能な土地を見極めるポイントは２になります。まず①敷地が2m以上道路に接しているのかどうか。②敷地が接している道路は金築基準法上の道路となっているか。この2つの調べ方は、現地にて道路の幅を調べる方法や、役所の窓口へ問い合わせることで確認ができます。若しくは、相談先の不動産会社へ確認することで建築できる土地なのか知ることができます。土地購入の際には、道路のルールに注意をしましょう！！

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