マンション！管理形態のメリット・デメリット

2023年1月9日

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今回は「マンション！管理形態のメリット・デメリット」についてです。

分譲マンションの購入を検討する場合、物件自体の価格、立地、間取りなどに目がいってしまうかと思います。もちろんそういった視点も重要なポイントになりますが、購入後のことを考えると「マンションの管理体制、状況」についても注意を払うことがマンションの資産価値を維持するという視点から重要な要素だと言えます。過去に投稿した記事の内容でも、マンションの資産価値を維持するために重要となる「管理状況」と「長期修繕計画」についてご紹介しておりますが、今回は、マンションの資産価値を維持するために知っておきたい管理形態について書いていきたいと思います。

◆マンションの管理体制と構築

マンションの専有部分については、それぞれ所有者の持物になりますのでご自身で不具合などの修繕を行い管理します。専有部分は、生活の主となる空間になりますので所有者自身で良好な管理を行うかと思います。しかし、共用部分については、所有者全員のものとして取り扱われますので、全員で管理をしなければいけません。つまり、共用部分の管理は、人任せになってしまう恐れがあり疎かな管理になってしまう可能性があります。マンション自体が建っている敷地などを含め、総合的な管理体制についてマンション購入時に注意を払う必要があるのです。また、マンション管理の主体は、区分所有法では、区分所有者全員で構成するマンション管理組合としています。ですが、実際のマンション管理には専門性が伴うため、管理組合が独自で管理体制を築くことは、非常に困難であることから、マンション管理会社へ管理を委託するのが一般的です。とはいえ、管理会社へ管理を丸投げするという体制は様々な問題へと発展し資産価値にまで影響を及ぼす可能性がありますので、区分所有者一人一人が管理の重要性に気づくことがすごく大切になります。

◆管理会社の役割

先程説明をした通り、マンションの管理の主体は、区分所有者全員で構成する管理組合となっておりますが、実務上困難であることから、マンション管理会社に管理業務を委託しているケースがほとんどです。委託する際には、管理会社と管理委託契約書を交わしますが、その際に、３つある管理形態のうち1つを持って契約を交わします。３つある管理形態は以下の様なものがあります。

① 全部管理委託方式
⇒マンション管理会社に管理組合が行うべき管理業務の大半をマンション管理会社へ委託するという管理形態となります。他の管理形態と比べると管理費の支払いなどは増えるがマンション管理会社の総合的なサービスが受けられます。しかし、区分所有者の管理意識が薄くなる恐れがあるため注意が必要です。

〈メリット〉
・管理の大半を管理会社が運営するため、管理組合として管理についての手間が少ない。
・管理会社からの総合的なサービスを受けられる。

〈デメリット〉
・管理会社に任せる部分が多くなるため、管理会社主体の管理となり管理組合の管理への意識が薄くなる恐れがある。

② 一部管理委託方式
⇒管理の一部をマンション管理会社に委託する契約形態となります。つまり、全部管理委託方式とは違い全部の管理を管理会社が行うのではなく、管理組合でも管理業務の一部を行うこととなります。

〈メリット〉
・管理費が全部管理委託形式と比べ安くなる。
・修繕等の業者手配を管理組合の判断で行えるため、コストを抑えた修繕対応が見込まれる。

〈デメリット〉
・全部管理委託形式と比べ手間がかかってしまう。
・管理組合が主体となることも多々あるため、ある程度の知識がある組合員がいないと質の低い管理となる恐れがある。

③ 自主管理方式
⇒管理組合がマンション管理会社の手を借りることなく、自分たち管理を行う方式となります。管理会社に支払う月々の管理委託料は不要となるなり、管理組合としても貯蓄は増えるが、管理組合の役員の負担が大きくなる可能性が非常に高いとされる。

〈メリット〉
・管理組合主体で管理をするため管理組合の管理意識が高くなる。

〈デメリット〉
・管理の全てを管理組合主導で行うため、３つの中で一番手間がかかる
・有識者が必要となる

◆最後に、、、

今回は、３つの管理形態について説明させていただきましたが、それぞれにはメリット、デメリットがあります。マンション購入時に、仲介を行う不動産会社は当該マンションの管理について全て把握しているわけではありません。また、管理についての細かい説明も特段ありません。ですので、今回ご紹介させていただいた３つの管理形態について把握しておくことが重要になります。特に、一部委託管理方式、自主管理方式の場合は、管理がしっかりと行われているのかを確認する必要があります。確認方法については、取引を行っている不動産会社へ確認し出来るだけ多くの管理状況に関する情報を入手して、マンションを買って終わりではなく、購入後のことも見据えて購入検討することをおススメ致します。

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