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記事を参考に皆様が失敗しない不動産購入ができるよう願っております。

今回は「住宅ローン検討の方へ！ローン特約とは？」

についてです。

不動産を購入する際、ほとんどの方は金融機関の住宅ローンを組んだうえで購入をするかと思います。住宅ローンの申し込みは、不動産売買契約を締結した後に行いますが、万が一、住宅ローンの審査が通らなかったらどうなってしまうのか不安になる方もいるのではないでしょうか。このような「ローンが通らない」という予期せぬ事態を防ぐ方法、ローン特約について、今回の記事で書いていきます。不動産の購入を検討されている方は、是非、参考に読んでください。

◆ローン特約とは？

ローン特約とは、売買契約締結後に住宅ローンの本審査が通らなかった場合、売買契約自体をなかったこと（白紙解除）にできる特約です。売買契約時に払った手付金は全額返金され、損害賠償を請求させることもありません。通常、契約というのは結んでしまうと、契約内容を行わなければいけないという法的義務が発生してしまいます。
例えば不動産の売買契約を結ぶと契約当事者である、買主には、購入代金を払う義務と売主には、対象不動産を引き渡す義務が発生します。売買契約後、住宅ローンの本審査に落ちてしまった場合、買主は不動産の購入代金を払う義務を果たすことができなくなってしまいます。義務を果たせないと、損害賠償を請求される可能性があります。また、不動産の取引で売買契約時に払う手付金は、法的には解約手付というもので、契約を解除するには、手付金を放棄しなければいけません。そんな大きなリスクがあっては、住宅ローンを組んで不動産を購入するのは不安、恐怖が大きいと思います。そういったことにならないようにリスクを抑えるために、売買契約書にローン特約を記載します。

◆ローン特約を結んでいても契約解除できないケース

ローン特約を結んでいても融資条件などを明確に記載していないと、場合によっては無条件で解除できなくなります。無条件解除ができない例としては、ローン特約で予定する融資金額について定めていないケースが挙げられます。例えば、1億円の融資を予定していたものの5,000万円しか融資承認が得られなかったとします。このとき買主は現実的には物件の購入資金を出すのが困難になります。しかし、ローン特約で「融資金額1億円」と定めていなければ、1億円未満の融資しか下りなかった場合でも契約を白紙解除できなくなります。
この場合には、買主は手付金の放棄や違約金の支払いによって契約を解除することになってしまいます。

◆ローン特約で定めるべき事項

・ローン申込金融機関
⇒どこの金融機関にローンを申し込んだのかを明確にする必要があります。申込先が空欄では契約解除が許されない可能性があります。

・ローン金額、金利、借入期間
⇒借入金額、金利、借入期間の定めがないと、契約解除が可能か問題になる可能性があります。逆に金利がしっかりと明示してあると、記載してある金利でローンがおりなかった際には、ローン特約を利用するか他の金融機関で契約を続行するかを買主自身が選択できる点で有利です。

・ローン承認までの期間
⇒ローン承認までの期限を定めておかないと、経済状況の変化に期待し続けることになり、買主と売主双方でトラブルとなる可能性があります。買主と売主の立場がいつまでも不安定となるため、ローンが承認されるまでの期日や契約解除までの期日を定めておくことが重要です。

◆最後に、、、

ローン特約は買主を保護するための特約ですが、その文言や解釈をめぐってトラブルになる可能性があります。ローン特約を結ぶ際には必要事項を契約書類へ明確に記載し、売主と買主の間で認識をすり合わせておくことが重要です。相談先の不動産会社へ必要な情報をきちんとお伝えして、契約書類に反映させるようにしましょう！！

『不動産の教科書』のWING LEAP HOUSE 東京本社では物件購入にあたってのリスク（問題点）を理解してもらうため、失敗しない住宅購入のために、活動しております。
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