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記事を参考に皆様が失敗しない不動産購入ができるよう願っております。
今回は「競売物件！購入方法と入札の流れ」についてです。
物件の購入を検討しているものの、なかなか安くて優良な物件に巡りあえず悩んでいる方も多いのではないでしょうか。一般的には、不動産ポータルサイト（SUUMOやat－home等）で物件を探す方が多いと思いますが、市場価格よりも安く手に入る可能性のある物件として競売物件があります。市場価格よりも安いというイメージが強い競売物件ですが、購入する際に注意しなければならない点いくつかあります。今回の記事では、競売物件を購入する方法、競売物件のメリットとデメリットについて解説していきます。是非、最後まで読んで頂き参考にしていただければと思います。
◆競売物件とは
競売物件は、物件の所有者が何らかの事情で住宅ローンなどの債務を支払えなくなったため、裁判所に差し押さえられ「競売」の方法で売りに出される物件のことを言います。一般的な中古不動産売買であれば、不動産仲介業者が間に入るかたちで行われることが多いですが、競売物件の場合は、裁判所の執行官と不動産鑑定士が差し押さえられた対象物件の売却基準価額を査定し、情報が公開されます。競売物件は、以下のサイトで情報を見ることができます。
『不動産競売物件情報サイトBIT』
https://www.bit.courts.go.jp/app/top/pt001/h01
※競売物件の利害者(債務者)以外であれば、法人でも個人でも入札して購入できます。
◆競売物件メリット
・一般の物件に比べて安い
⇒競売物件の価格は個別の条件により物件価格を評価した後「競売市場修正」として３割ほど減額されていることが多いです。このため、競売物件の価格は一般の物件より安くなる傾向にあるのです。目安として「競売物件は市場価格より３割ほど安い」と言われます。
・幅広い物件がある
⇒一般の住宅情報サイトではあまりでないような物件に巡りあえる可能性があります。居住用の不動産のみならず、店舗や事務所、オフィスビル、マンション、アパート1棟など多種多様な物件があります。
◆競売物件デメリット
・優良物件の落札が困難
⇒取得費用が安い優良物件ほど、たくさんの人（個人）や業者が競売入札に参加をします。このように落札したいと考えるライバルが多くなるため、落札が難しくなります。
・物件の瑕疵（欠陥）が保障されない
⇒競売物件を購入した後に、物件の破損や汚れ等の不備があっても、売り主がいないので契約不適合責任が発生しません。よって、これらの不備は自分で費用を捻出し、修繕などをする必要があります。
※契約不適合責任：売買の目的物に「隠れた瑕疵」があった際に、買主は売主に対して損害賠償の請求や契約の解除を求めることができる権利のことです。
・物件の中を見ることが難しい
⇒住宅などの物件を購入する場合は、室内を見てから決断することが可能ですが、競売物件の場合は、明け渡しまで室内を確認することができない為、購入した後にはじめてリフォームなどの必要性がわかるので注意が必要です。
・立ち退きのトラブルの可能性がある
⇒落札できたとしても、住んでいる人や占有者がスムーズに立ち退いてくれないケースがあります。その場合には、購入者が自ら交渉をしなければなりません。立ち退き交渉が上手く進まない場合は、裁判所に引渡しの申し立てを行い、強制執行の許可をもらいます。その後、明け渡しにかかる家具の運搬費用や裁判所の執行官に支払う費用が発生します。このように、立ち退きトラブルが発生したときは、交渉や裁判所への申し立てを自分で行うことになるので、注意が必要です。
◆競売物件購入手続きの流れ
①競売物件の収集
⇒最初に紹介した「BIT（不動産競売物件情報サイト）」にて競売物件の収集を行います。
このサイトは裁判所が管理しており、掲載されている物件毎に「競売の３点セット」と呼ばれる「物件証明書・評価書・現状確認書」のダウンロードが出来ます。
②入札
⇒入札書のフォーマットは裁判所の支部ごとに異なるので、購入希望物件がある管轄の裁判所支部から入札書を入手します。裁判所支部の住所は、裁判所の運営サイト「BIT」より検索することが可能です。入札書を入手したら、保証金の振込み用紙が同封されているので、指定された金融機関に保証金の振り込みを行います。この保証金は、競売物件の最低落札価格(売却基準価額)の2割と規定されています。（競売の3点セットで確認ができます）
もし落札できなかった場合は、保証金はきちんと返金されるので安心してください。
【入札に必要な書類】
１，入札書
２，保証金振込証明書
３，暴力団員等に該当しない旨の陳述書
４，代表者に資格証明書又は登記事項証明書(法人の場合)
５，住民票(個人の場合)
６，共同入札買受許可申立書(共同入札希望の場合)
７，代理委任状（代理人による入札の場合）
８，宅地建物取引業者の免許書の写し（宅地建物取引業者の場合）
必要事項を記入し、入札受付け期間中にこれらの書類を裁判所に提出すれば、入札は完了となります。
③開札
⇒「開札」とは、入札書の封筒を開封する行為のことをいいます。つまり、落札者が決まる日のことです。開札の結果、適正な入札書の中から最高額の入札価額を記載した人が落札者に決定されます。二番目に高額の入札価額を記載した人は、この開札期日の終了までに申し出れば、次順位買受け申し出人になれる場合があります。
④代金納付
⇒無事に落札できたら、代金の納付期限までに入札申込金額から保証金額を差し引いた残代金を裁判所へ納めます。代金納付期限は、買受人が決定してから1ヶ月以内です。
⑤不動産の引渡し
⇒不動産の引き渡しは、住んでいない場合は、スムーズに引き渡し完了ですが、旧所有者が引き渡しを受け入れない場合は、引き渡し命令の申し立てを行う必要があります。その場合、強制執行になる場合は退去執行のために別途費用が必要です。
◆最後に、、、
競売物件は、物件を安く購入できるメリットはありますが、注意しなければいけない点も多くあります。個人で購入を考えている場合は、慎重な判断が求められます。しかしながら、競売物件は手続きを含めて難しいかと思いますので、不動産会社へ相談することをおすすめします。。。
『不動産の教科書』のWING LEAP HOUSE 東京本社では物件購入にあたってのリスク（問題点）を理解してもらうため、失敗しない住宅購入のために、活動しております。
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