サブリース物件の売却は可能なのか?

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今回は「サブリース物件の売却は可能なのか?」についてです。

投資用物件を購入した際に、サブリース契約を結ぶ方は少なくありません。不動産投資で多くの方が購入前に必ず気になる点として「空室リスク」がありますが、不動産経営に関わる人にとっては、絶対に避けては通れない課題です。そこで、サブリース契約を締結すれば、賃貸管理会社が賃料の督促や新たな賃貸人の募集などの賃貸管理業務を請け負うほか、長期間にわたる賃貸保証が付与されているということで、安心できるというメリットがあります。しかし、いざ投資用マンションを売却する段階になると困った事態が生じることがあります。今回の記事では、サブリース契約中の投資用不動産を売却する際の注意点について解説していきます。

◆サブリースとは?

サブリースとは、賃貸経営の1つの形態で、不動産会社が貸主から賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する契約のことを言います。物件所有者はサブリース会社(不動産会社)に建物を一括で借り上げてもらい、サブリース会社から一定の賃料を得ます。多くの場合、賃料は実勢家賃をベースに一定割合で決められ、空室であってもサブリース会社から賃料が支払われる家賃保証が魅力となっています。入居者はサブリース会社と賃貸借契約を結ぶので、入居者に関係する管理はすべてサブリース会社に任せることができます。代わりに、サブリース会社が保証する家賃は、入居者が支払う家賃よりも低いです。サブリース会社が保証する家賃は相場の80%~90%くらいとなります。

◆サブリース契約中の売却リスク

サブリース契約は空室リスクがないという点でメリットがあるのですが、売却時に売りづらいということで一般的に言われております。その理由について解説します。

・売却が難しい理由

①サブリースを解約することが難しい
⇒サブリース契約をしている賃貸管理会社は、物件の所有者から見ると入居者と変わらない地位にあるために、借地借家法の手厚い保護を受けています。ですので、契約の更新拒絶や解約申入れに正当事由が必要であり、サブリース契約を終了させようとしてもなかなか終了できない場合が多いのです。また、サブリース契約の契約条項の中にも、契約解除が制限されていたりするなど、解約が難しい場合が多くなっています。買い手となる投資家にとっては、このサブリース契約の柔軟性の無さがネックとなり売却が難しい理由となります。

②サブリース契約は次の買い手がそのまま引き継ぐ
⇒サブリース契約中の投資用物件を売却する際には、買主が契約を引き継ぐ必要があります。サブリース契約は、空室リスクが減るというメリットがある一方で、賃料設定が出来ないなどの制限がある事に注意が必要です。先述で述べたように保証される家賃は、相場よりも安いため、通常で運営した方が賃料を上げられ利回り確保に繋がるという点から、買い手が敬遠することが多くあります。

③サブリース契約の手数料が毎月かかる
⇒サブリース契約中には、家賃の数パーセントの金額をサブリース手数料として毎月支払うため、投資家は、収益を最大化することが出来ません。②と同じく買い手が敬遠してしまう原因になります。

◆売却前の確認事項

・サブリース契約を解約するのか維持するのかを選択する
⇒サブリースを維持したままの売却は、サブリース会社と協議をすることなく売却することが可能です。ただし、査定価格が一般の賃貸マンションと比べて10%~20%低くなるのが一般的であるため、敬遠する投資家が多いので、さらに売却価格を引き下げないと売れないリスクがあります。一方で、サブリース契約を解約すれば、一般の賃貸マンションとして売り出すことが可能です。ただし、サブリース会社から解約の同意を得るまでには、高いハードルが待ち受けています。

・解約に関する契約内容を調べる
⇒サブリース契約した際の契約書に、必ず解約についての記載があるかと思いますので、チェックしてみることをおススメします。多くのケースでは正当事由が必要ですが、通常の賃貸借契約のように6ヵ月前までに解約したい旨の通知をすれば、解約可能であるという可能性もありますので必ず確認をしましょう。

◆最後に、、、

サブリース契約は、空室リスクを減らすという点で大きなメリットのある契約ではありますが、そう簡単に解約できないという点については注意が必要です。売却時には一度サブリースの契約書を確認してどのように売却を進めて行くのかは不動産会社へ相談することをおススメします。

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