マンションの耐用年数って何年?寿命は何年?

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今回は「マンションの耐用年数って何年?寿命は何年?」についてです。

マンションの購入を検討している方は、マンションに何年住むことができるのかという耐用年数について気になるのではないでしょうか?実際に、お客様からよく聞かれるのが「この物件はあと何年持つんですか?」という質問です。 そこで、今回の記事では、マンションの耐用年数と寿命について解説していきます。最近の中古マンション市場の坪平均単価は上昇傾向にあるものの、自分が購入したマンションの資産価値がどれくらい保つのか気になる方は多いと思いますので、是非、参考に読んで頂けますと幸いです。

◆マンションの耐用年数(法定耐用年数)とは?

耐用年数とは、国税庁によって定められた「資産価値が0になるまでの年数」を指す言葉です。そのため、耐用年数が過ぎると住めなくなったり、建て替えたりする必要があるというわけではありません。あくまで、年数に応じて劣化し価値が減少していくことを可視化した指標として定められたものを指します。マンションのような鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造などは47年と定められています。この省令は、減価償却の目安にするために設定されているもので、鉄筋コンクリート造の場合、47年で価値が0になるという税法上の考え方になります。

◆マンションの平均寿命

国土交通省によると、鉄筋コンクリート造のマンションの平均寿命は68年です。マンションの寿命は、法律で定められている訳ではないため、リフォームやメンテナンスを行い、物件の構造に問題がなければ、築100年でも住み続けることができます。マンションの寿命は、定期的なメンテナンスができているかによって変わります。マンションの修繕には、配管設備の老朽化や外壁工事など、大規模修繕の必要があるため、入居者から積立修繕費を徴収するのが一般的ですが、マンションによっては管理組合の体制が整っておらず、修繕費が確保できていないケースがあります。修繕費が足りないマンションでは、大規模メンテナンスの修繕費を回収できないため、物件はどんどん劣化していき、耐用年数の47年以下でもマンションの寿命がきて住めなくなる場合があります。

◆マンションの管理が重要

建物の寿命は、管理状態によって大きく変わります。強固なコンクリート建築も、長い間風雨や日差しにさらされ消耗するため、定期的なメンテンナンスが必要となります。外壁塗装や屋上防水は、12~15年を目安に大規模修繕を行う必要があります。このようなマンションの維持管理は、管理組合(入居者)の仕事です。国土交通省は「長期修繕計画標準様式」「長期修繕計画作成ガイドライン」を策定し、全国のマンション管理組合に対し、計画的に修繕を実施するよう推奨しています。ガイドラインでは、25年先の大規模修繕を想定した長期修繕計画を立て、その計画に基づいて修繕を実施することを推奨しています。マンションの購入を検討している方は、購入前に修繕状況や長期修繕計画がしっかりと立てられているかについて確認することをおススメします。また、修繕積立金が足りているのかも重要なポイントになります。チェックしておきたいポイントについては、滞納の有無です。大規模マンションでは短期的な滞納は少なからず起こり得ますが、長期にわたる滞納を多数発生している物件は、いざ修繕時期を迎えたときに資金が足りなくなる可能性があります。購入前に相談先の不動産会社へ滞納の有無をしっかりと確認しましょう!

◆寿命の長いマンションの見分け方

・定期的に修繕が行われているか確認する
⇒中古マンションを購入するときには、定期的に修繕がされているか確認が重要です。管理組合が機能していない場合、修繕費の積み立てがされておらず、建物のメンテナンスが行き届いていない可能性があります。過去にどのような修繕を行ったかは、不動産仲介会社に確認をしましょう!

◆最後に、、、

鉄筋コンクリートで建てられたマンションは100年以上の耐久性がありますが、実際のところマンションの寿命には管理状況が大きく影響しています。つまり、適切な維持管理でマンションの寿命は延びるということになります。維持管理をするのは、マンション管理組合であり、管理が行き届いているのかが重要になります。マンションの購入を検討している方は、マンションの管理状況は、必ず確認することをおススメします。

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