旧耐震基準の中古マンション購入の注意点

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今回は「旧耐震基準の中古マンション購入の注意点」についてです。

物件探しをしていて「いいな!」と思った物件が実は旧耐震基準のマンションだったという経験をされた方は多いのではないでしょうか?
旧耐震基準のマンションは、価格が安く傾向にあり目につきやすい一方で、耐震性が不安という点から敬遠される方もいられると思います。しかし、旧耐震マンションにもメリットがあり、あえて旧耐震マンションを検討するという判断も悪くないと考えます。今回の記事では、旧耐震基準のマンションのメリット・デメリットについて解説していきますので、旧耐震マンションに出会った際の判断材料として参考にしていただければと思います。

◆旧耐震マンションとは?

旧耐震基準は、震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準として設定されています。旧耐震基準の中古マンションの判断は、竣工年ではなく、建築確認の日付が1981年6月以前であるか後であるかが目安となり確認ができます。現行の新耐震基準との違いとして、新耐震基準は、震度5強程度の中規模地震に対して、ほとんど損傷を生じず、震度6強から震度7程度の大規模地震に対しては、人命に危害を及ぼすような倒壊等の被害を生じないことを目標にしており、地震に対する強度の面で、旧耐震基準は劣ってしまう点が大きな相違点となります。

◆旧耐震基準のマンションのメリット

・物件価格が安い
⇒旧耐震基準マンションは耐震性が低く、築年数が経過しているため、新耐震基準マンションに比べて不動産価格が安くなる傾向にあります。このため、新耐震基準マンションを購入する資金との差額分を、リフォーム資金に回すことが可能です。リフォームに回せる資金が多いほど自分好みに変えることができるため、リフォーム前提で購入される方には大きなメリットになります。

・立地や環境が良いことがある
⇒旧耐震基準のマンションは、立地が良い場所に建てられていることが多くあります。これは、1981年以前に建築されたマンションなので、東京などの大都市圏の開発が盛んな時期に建てられており、近年、分譲マンションの東京都の着工シェアは下がっており、利便性の高い用地を取得して分譲マンションを供給することが難しくなってきていますので、立地や周辺環境が良いマンションを安価に購入したい人におすすめです。

・下落リスクが低い
⇒旧耐震基準のマンションは、すでに、築年数が40年以上経過しているうえ、耐震性に不安があるため、不動産価格が底値に近いため下落リスクが低い傾向にあります。
そのため、今後築年数が経過したとしても価格が大きく低下する可能性は少ないと言えます。さらに、耐震改修工事などによって耐震性が向上することで、不動産価格が上がる可能性もあります。

◆旧耐震基準マンションのデメリット

・税金控除が受けられない
⇒登録免許税・不動産取得税では、いずれも現行の耐震基準に適合する住宅と土地について、税額の軽減措置があります。また、住宅ローン控除・住宅取得資金一括贈与の特例においても、現行の耐震基準に適合する住宅であることが条件の一つになっています。このような税制面の優遇措置について、旧耐震基準のマンションでは、原則として適用を受けられないことになります。なお、不動産取得税、住宅ローン控除、住宅取得資金一括贈与では、旧耐震基準であっても、現行の耐震基準に適合する証明書を取得することで、適用を受けられる可能性があります。

・共用設備が老朽化している
⇒旧耐震基準のマンションは築年数が経過しているので、共用設備についても老朽化している可能性が高いです。そのため、共用設備に問題が発生し、一時的に生活が不便になってしまう可能性があるので注意が必要です。しかし、日頃から適切に管理しており、大規模修繕などで設備の交換や修繕を行っている場合には、問題が発生するリスクは高くないので管理状況の確認が重要になります。

・管理費・修繕積立金が高い
⇒マンションの修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて修繕工事に必要な費用を算出して、各区分所有者が負担する分として決定されます。この長期修繕計画は通常、25年程度の期間とされることが多く、定期的な調査・診断をおこなった結果や、各設備・部材などの耐用年数を踏まえて見直されていくことになります。建物老朽化に伴い、長期修繕計画が見直されて見積もられた修繕費用がかさんでいくことも考えられ、旧耐震基準など中古のマンションでは、修繕積立金が高額となる可能性があります。また、共用部の老朽化に伴い修繕が都度必要となる可能性から管理費も値上がりしてしまう恐れもあります。

◆最後に、、、

旧耐震マンションは全て危険、新耐震マンションだから絶対に安心ということはないと思っています。それを知らずに旧耐震を避けている人がたくさんいるからこそいい物件に出会えるのではないでしょうか。旧耐震マンションのメリット・デメリットをしっかり理解した上で、自分の外せない条件に合致するマンションを選ぶことで納得度の高いマンション購入ができると思います。。。

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