定期借地権付きマンションのメリット・デメリット

2022年5月23日

江東区・墨田区で活動する『不動産の教科書』WING LEAP HOUSE 東京本社です。

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今回は「定期借地権付きマンションのメリット・デメリット」についてです。

マンションの購入を検討していて物件を探していると土地の権利が所有権ではなく｢定期借地権｣となっているマンションが販売されているのを目にしたことがある方は多いのではないでしょうか。定期借地権付きマンションは同じ条件のマンションに比べて価格が低くなっていることも多く、所有権の様な一般的な権利のマンションと少し異なる権利のマンションです。今回は、この定期借地権付きマンションについてご紹介します。

◆定期借地権付きマンションとは

定期借地権とは、建物の所有を目的として一定の期間土地を借りることができるという権利です。原則として契約の更新がなく、契約期間が満了すれば土地を返還しなければなりません。一般的な定期借地権付きマンションでは、「一般定期借地権」が採用されることが多く、この一般定期借地権は、権利の存続期間は50年以上かつ、契約期間の延長のない借地権となっています。物件ごとに借地権の契約期間が異なりますので、物件購入の検討にあたっては、この契約期間の確認が必要となります。

◆定期借地権付きマンションのメリット

１、所有権であるマンションと比べて販売価格が安い
⇒定期借地権付きのマンションは、土地を利用する権利が「借地権」となります。そのため、「所有権」であるマンションと比べると、土地の権利価格が安くなり、物件価格もその分安くなります。マンションのグレードにもよりますので断言はできませんが、7割程度の価格で購入できることもあります。

２、土地についての税金がかからない
⇒固定資産税や都市計画税は不動産の所有者に対し課せられる税金ですが、定期借地権付き物件において土地はあくまでも借りている土地になるため、土地にかかる税金の支払いが必要なく、土地の不動産取得税や固定資産税、都市計画税がかかりません。

３、立地の良い場所にある
⇒都心部で駅に近く、静かな環境など恵まれた立地の土地等に建てられていることが多くあります。これは、所有者がその土地を手放すことに抵抗感があり、そうした場合でも借地であれば土地を手放すことにならないことに加え、定期借地権であれば一定の期間が過ぎると土地が更地となって戻ってくるため、土地所有者も安心して土地利用ができます。こうしたことから、本来、建てることが難しかった立地にマンションを建てることが可能になり、人気のある希少な立地に建つ定期借地権付きマンションが供給されるケースがあり、本来住むことのできなかった立地に住むことが可能になります。

◆定期借地権付きマンションのデメリット

１、将来は土地を返さなければならない
⇒定期借地権付きマンションでは、通常、土地の借地期限が到来したら、建物を取り壊し更地にして、土地を所有者に返還しなければなりません。そのため、その期限にはマンションを退去しなければならないことに加え、建物の取り壊しの費用も必要になります。

２、地代が発生する
⇒土地の権利が借地権となっているため毎月地代が発生します。地代は必ずしも一定というわけではなく、土地の価格変動によって地代が変動する可能性もあります。

３、売却が困難になる可能性がある
⇒中古として売却する場合には、借地権の残存期間が短くなると、そもそも居住できる期間が限られることから、住宅ローンが利用しづらくなることもあり、売却が難しくなってしまいます。

４、住宅ローンが組みづらい
⇒所有権のものと比べて、借地権の場合は、借地期間が定まっていること、また、最終的にはマンションを取り壊して更地にするということもあり、金融機関の考える担保としての価値が低くなってしまいます。そのため、金融機関によっては、住宅ローンの利用が難しくなることがあります。

◆最後に、、、

定期借地権付きマンションの購入は、充分な検討が必要です。定期借地権付きマンションは通常のマンション購入に比べて総費用を安く抑えることを踏まえると、購入費用を安く抑えたい人におススメであると考えます。また、いずれ取り壊されることが確定しているマンションになるため、リセールを考えていない人や子どもに相続をさせたいと考えていない人にもおススメです。定期借地権付きマンションは、通常のマンションと異なる点が多々あり、そのため、メリットだけでなくデメリットについても充分理解した上で購入の決断をしましょう！！

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