江東区・墨田区で活動する『不動産の教科書』WING LEAP HOUSE 東京本社です。
江東区・墨田区で活動する『不動産の教科書』WING LEAP HOUSE 東京本社では、不動産の購入前に知っておくべき知識・情報を随時配信していきたいと思います。
記事を参考に皆様が失敗しない不動産購入ができるよう願っております。
今回は「土地に建物が建っている場合の価格の考え方」についてです。
不動産を購入する場合、①更地を買って家を新築する場合、➁土地付きの中古物件を購入してそのまま住む場合、③古家つきの土地を購入して古家を取り壊して家を新築する場合の3つのパターンが考えられます。では、土地と建物が一体の不動産となっている場合、その価値（価格）はどのようにして求められているのか気になるところだと思います。今回の記事では、土地と建物が一緒の物件の価格の考え方について紹介していこうと思います。
◆はじめに、、、
土地は更地の状態が一番価格が高いとされており、土地と建物が一体になった不動産の場合は、建物がその土地の使用法として最適かどうかで「建付減価」というものが発生して割安になる場合がほとんどです。中には、取り壊した方が良いと判断される建物の場合は、取り壊し費用が土地の価格から差し引かれ、土地そのものの価格を割り込んでしまう場合もあります。
◆建付減価とは？
土地の価値（価格）が一番高いのは、一般的には土地の上に建物がなにも建っていない更地です。例えば、更地価格が1億円として、土地の上に2,000万円の建物が建っているとします。この場合に、当該土地建物の価格は、土地と建物を単に足し算をして1億2,000万円になるのかというとそうではありません。建っている建物がその土地の使用方法とぴったり一致している状態を「最有効使用」といい、この状態であれば、更地価格＋建物価格＝土地建物価格となるケースもあります。ところが、土地の上に入居者の見込めないアパートが建っているなど、土地が有効利用されているとは言えない場合だと、前述の様な考え方ではいけません。このような場合には、建物を撤去して更地にし、最適な建物を建て直した方がよいと判断される場合もありその撤去費用を考慮しなければなりません。先程の例で撤去費用が1,000万円だったと想定し考えてみると、「更地費用1億円」－「撤去費用1,000万円」＝「9,000万円」と更地価格を割り込んでしまうこともあります。このように、建物が建っていることにより減価される分のことを「建付減価」と言います。最初に土地は、更地の方が価値があるといったのは、建付減価を考慮する必要がないからです。土地と建物が一体の不動産となっている場合において「建付減価」がゼロになるというケースはほとんどないことだと思っていた方がいいかと思います。
◆土地の使用方法として最適な建物であるか否かの基準
建付減価の基準は、建物の「グレード、用途、規模、築年数」を総合的に判断して、その建物が「最有効使用されているか」判断されます。
計算式は、下記のようになります。
【最有効使用の場合】 土地の価格 ＋ 建物価値
また、最有効使用されているとは判断されない場合は、更地価格を割り込むことになります。計算式は、下記のようになります。
【取り壊した方がよい建物が建っている場合】 土地の価格 － 撤去費用
◆最後に、、、
今回の記事のポイントは3つになります。
１、土地は更地価格がいちばん高く、建物があると減価される
２、建物付きの場合、土地の使用方法とマッチしているか
※最有効使用状態は、その不動産の交通接近条件や行政的な条件や法規制、周囲の環境や利用状況等を総合して判断されます。
３、建付減価とは、建物があることによるマイナス分をいう
ポイントを抑えていただき、不動産の売却に活かしていただければと思います。。
『不動産の教科書』のWING LEAP HOUSE 東京本社では物件購入にあたってのリスク（問題点）を理解してもらうため、失敗しない住宅購入のために、活動しております。
不動産購入でお困りの方、相談がある方は、江東区・墨田区の不動産購入専門会社のWING LEAP HOUSE 東京本社へお気軽にご相談ください。
すべて無料・自由にご活用ください！
■物件のリスクや資産価値をAIが1秒で判定！■
物件情報を貼り付けるだけで、物件の資産価値やリスクを診断できるWEBアプリ
【 https://self-in.com/koto03 】
■物件情報を新着から最短24時間以内に毎日配信！！■
希望の不動産情報をAI評価と共に毎日メールでお届けする『物件提案ロボ』
【 https://self-in.com/koto03/robo 】
■全国の分譲マンションを網羅■
全国95％以上のマンションの詳細情報を網羅『全国マンションデータベース』
【 https://self-in.net/olp/index.php?id=koto03 】