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今回は「借地権の仕組み」についてです。

建物所有目的で土地を貸し出す場合、土地の借主が借りた土地に建物を建築するということであれば、その土地の賃貸借には、借地借家法が適用されます。この場合、土地の賃借権は、借地権と呼ばれ、土地の借主が借地権、地主は借地権設定者となり、借地権には、2つの契約形態があります。今回の記事では、その2つの契約形態について紹介をしていこうと思います。

◆普通借地権とは？

借地権の更新を前提とする普通借地権は、存続期間は30年で、更新後の期間は10年（最初の更新のみ20年）となります。これより長い期間を定めることはできますが、短い期間を定めることはできません。借地権の存続期間が満了する際、両者の合意をすることで円満に更新をする事ができますが、合意がなくとも、借地権者が更新の請求をすれば、借地契約は更新することができます。反対に、借地権設定者（地主）が異議を述べれば更新されませんが、その意義には、「正当事由」が必要になります。正当事由の有無の判断については、土地の使用の必要性や利用状況等総合的な見地から判断されますが、ほとんどの場合地主は更新を拒絶できないのが実情になります。また、借地権の存続期間が満了し契約の更新がない場合、借地権者は地主に対して借地上の建物の買取請求をすることもできます。

※正当事由は、以下３つを総合的に判断して決定される
①地主と借地権者が土地の使用とする事情
②借地に関する従前の経過及び土地の利用状況
③地主が土地の明け渡しの条件として立退料の支払いをする旨の申出があったかどうか？
（単に立退料の支払いのみをもって正当事由があるとはならない。）

◆定期借地権の仕組み

定期借地権とは、普通借地権とは異なり、当初に定めた期間満了をもって借地関係が終了し、更新がない借地権をいいます。一度貸し出したら半永久的に返ってこないかもしれない普通借地権に比べれば借地権設定者（地主）も土地を貸やすくなるなどのメリットがあり、定期借地契約には3つの種類があります。

①一般定期借地契約
借地権の存続期間を50年以上に設定し、その期間が満了したら借地権が消滅する契約になります。借地権設定者（地主）も50年以上の長期わたり安定した地代収入を得られ、かつ、契約の更新がない為、期間満了後は土地が戻ってきます。

②建物譲渡権特約付借地権
借地権の存続期間を30年以上に設定し、その期間が満了したら、地主が借地上の建物を買い取ることで借地権を消滅させる契約になります。借地権設定者（地主）は30年以上の長期にわたり安定した地代収入が得られ、期間満了後は、買取った建物の家主として家賃収入を得ることも可能です。

③事業用定期借地権

事業用建物のときのみ設定できる借地権です。借地権の存続期間を10年以上50年未満として設定することができ、契約の更新がなく、期間満了とともに借地関係は終了します。この事業用定期借地権は、存続期間を１０以上30年未満でも設定できるため、コンビニなどで利用されることが多いです。

◆最後に、、、

今回は、「借地権の仕組み」ということで普通借地権と定期借地権について紹介をしましたが、いかがだったでしょうか。定期借地権は、普通借地権と違い、地主側が土地を貸しやすく、また、期間が決まっているということで地主にとって財産管理がしやすいことや、更新をめぐってのトラブルが少ないという点においてメリットが大きい契約形態です。次回は、今回紹介した借地権付の住宅購入について書いていきますので次回も読んでいただければと思います。。。

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