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今回は「マンションの価値は管理によって決まる！？」についてです。

「マンションは管理を買え」とよく雑誌の記事などにかかれるくらいマンションの管理は重要になります。管理によってマンションの価値が決まると言っても過言ではありません。今回の記事では、マンションを購入した際に結成される管理組合の基本的な仕組みとマンションの資産価値を守る仕組みについて解説していきます。

◆マンションの価値はどう決まるのか？

マンションの区分所有者は、マンションの敷地を利用する権利（敷地利用権）をほかの区分所有者と共同で所有しています。マンションの価値には、敷地の価値が当然に含まれており、一般的には、マンションの価値にはその土地の価値が反映されております。しかしマンションの価値はそれだけではなく、共同建物になるため、他の区分所有者との関係も重要になります。また、マンション一室という「居住空間」が快適で使いやすいものであれば、必然的に価値は高くなります。そのため、管理が行き届いているかどうかもその価値に影響します。

※区分所有者とは、マンションの所有者として登記されている人のことです。

◆マンションを管理するのは管理組合

マンションを管理するのは以前の記事でも書かせていただいた通り、「管理組合」すなわち区分所有者全員になります。しかし全員で揃って管理するのは現実的ではない為、実際は、総会の決議により管理組合の代表者である「理事長」を選び、また、実際の管理業務は、専門の管理業者へ委託するのが一般的です。いわゆるマンションの管理人は、この管理業者の使用人で、管理業者が管理を受託したマンションに常駐または巡回により日常的な管理の労務を行っています。

※管理業者の管理業務内容は、管理委託契約書により異なります。

◆マンションの資産価値を守る仕組みとは？

マンションの資産価値を守り、快適な住環境を確保することを目的として、「マンション管理の適正化推進に関する法律」が平成13年8月1日に施行されました。マンション管理適正化法では、委託を受けて管理業務を行う行為をマンション管理業といい、マンション管理業を営むには、国都交通省に備えるマンション管理業者登録簿に登録を受けなければならないものとしています。そして、登録されたマンション管理業者に対して、一定の義務を課しています。内容については、下記をご確認ください。

【マンション適正化法】※要約

①管理業務主任者の設置義務
⇒マンション管理業者は、事務所ごとに専任の管理業務主任者を置かなければならない。

➁重要事項説明と書面の交付
⇒管理組合と管理委託契約の締結や更新をするときは、事前に管理者に対して重要事項を管理業務主任者に説明をさせなければならない。

③契約成立時の書面の交付義務
⇒管理組合と管理委託契約を締結したときには、管理業務主任者の記名押印のある一定の事項を記載した書面を交付しなければならない。

④財産の分別管理義務
⇒管理組合の修繕積立金などの財産については、分別して管理しなければならない。

➄管理事務の報告義務
⇒定期に、マンションの管理者に対し、管理事務に関して管理業務主任者に報告させなければならない。

※管理業務主任者は国家資格で、管理業者に所属し、管理組合と契約する際に重要事項説明などを行う資格です。

◆最後に、、、

マンションの価値は管理に大きく影響するということについてご理解いただけたかと思います。マンションの購入を検討している方へのアドバスとしては、物件を見学する際には、お部屋に中の確認も大切ですが、エントランスや、廊下、駐輪場などを確認して管理がされているかの確認を忘れずに行いましょう。例えば、駐輪スペースではないところに無断駐輪がされている場合は、管理がしっかりとされていない可能性があります。また、エントランス、廊下の掃除がされているかも管理されているのか確認できるポイントです。是非今度見学される際に確認してみてください！！

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