不動産投資ローン

2022年4月3日

こんにちは、当ブログ『不動産の教科書』を運営しております、
江東区・墨田区で活動する『不動産の教科書』WING LEAP HOUSE 東京本社です。

江東区・墨田区で活動する『不動産の教科書』WING LEAP HOUSE 東京本社では、不動産の購入前に知っておくべき知識・情報を随時配信していきたいと思います。
記事を参考に皆様が失敗しない不動産購入ができるよう願っております。

今回は「不動産投資ローン」についてです。

前回の記事で不動産投資についてメリットや注意する点をご紹介させていただきましたが、今回の記事では、不動産投資ローンということで投資物件を購入する際のご融資に関して紹介をしていこうと思います。ほとんどの方が、購入する際に不動産投資ローンを組まれるかと思いますので、是非、参考までに読んでいただければと思います。

◆不動産投資ローンと住宅ローン

・住宅ローン
⇒住宅ローンとは、一戸建ての新築、またその土地購入、中古の一戸建て、あるいはマンション購入など、「自分が住む自宅を手に入れるため個人が借りるローン」が住宅ローンです。

・不動産投資ローン
⇒不動産投資ローンは、投資や事業目的のためのローンで、第三者に貸し出すなどの、自己居住以外の目的で不動産を購入するためのローンです。

◆不動産投資ローンと住宅ローンの違い

①金利の違い
⇒不動産投資ローンは住宅ローンに比べて金利が高い傾向にあります。

②審査内容の違い
⇒不動産投資ローンの場合は、物件が生み出す価値による収益性・事業性、個人の返済能力等を審査されます。一方の住宅ローンの場合は、個人の返済能力等を審査されます。

③返済の違い
⇒不動産投資ローンは、入居者から入金される家賃をローン返済に充てますが、住宅ローンは、購入者自身が収入から返済していきますので、誰が返済するのかという点が異なります

◆不動産投資ローンを利用するメリット

①入居者の家賃支払いをローン返済に充てられる
⇒ローン返済に入居者からの家賃を活用することで、ローンの返済について自分のお金は使わなくてよいのです。不動産投資では、残しておいた自己資金を別の投資に生かそう、といった資産運用が可能となります。

②団体信用生命保険への加入
⇒不動産投資ローンを組む際、記入機関は団体信用生命保険への加入を融資条件としている機関がほとんどです。団体信用保険とは、死亡など、万が一のことがあった場合に、ローン残高が0円になる保険です。これにより、家族に不動産を残すことができ、残された家族は住み続けることができ、売却して現金化し当面の生活費にしていくなども可能となります。

◆不動産投資ローンを利用するデメリット

①変動金利で利率が変わった場合、返済金額が増える
⇒金利が上昇した場合、家賃収入をローン返済にあてるだけでは足りなくなり、自己資金の持ち出しも可能性としては考えられます。リスクにならず受け入れられる利率は何％までかなど、シミュレーションは必要となります。

②空室リスク
⇒空室になると家賃収入がなくなるため、ローン返済を自己資金でおこなう必要があります。不動産投資を始める際に、自己資金はそれほど必要ありませんが、貯蓄がまったくない状態だと、空室が発生した場合などのローン返済が苦しくなるため、ある程度の貯蓄は必要です。

◆不動産投資ローンの種類

不動産投資ローンは、主に「アパートローン」と「プロパーローン」の2つに分類されます

・アパートローン
⇒アパートローンとは、その名の通りアパートをはじめとした投資用物件を購入するためのものです。アパートローンの特徴は、物件評価の方法や融資対象エリアが明確であるということです。例えば、物件の立地は政令指定都市から車で1時間以内の距離であること、金額が1億円以内であることなど、金融機関ごとに明確な基準を設けています。

・プロパーローン
⇒プロパーローンの特徴は、融資の審査がアパートローンのように定型化されていないことです。そのため、住宅ローンやアパートローンよりも柔軟であるものの、審査期間が長くなるのが普通です。審査に時間がかかっているうちに、別の買手が買ってしまうことがあるため、審査期間が長いことがリスクになる場合があります。しかしながら、審査が柔軟であるということから、融資金額に上限がないため、審査に通りさえすれば、一般のサラリーマンが多額の融資を受けることも可能になります。

◆最後に、、、

不動産投資ローンは、空室のリスクは常に起こり得ますし、金利の上昇によって返済が困難になることも考えられます。不動産投資ローンに重要なのは事前の情報収集としっかりとした返済計画です。融資を受ける際に金融機関に収益性を説明する際や実際に運用する際に困ることがないよう、物件や金融機関の情報収集は欠かさず、実現可能な返済計画を組むようにしましょう。

『不動産の教科書』のWING LEAP HOUSE 東京本社では物件購入にあたってのリスク（問題点）を理解してもらうため、失敗しない住宅購入のために、活動しております。
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