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今回は「2020年に住宅の需給バランスが崩れるかも？」についてです。
「生産緑地」という言葉を聞いたことがありますでしょうか？現在日本全国に１万3,000ヘクタールほどある「生産緑地」の指定が、2020年以降に解除されます。これによって生産緑地が宅地化し、空き家問題と重なって住宅の需給バランスが崩れることが危惧されています。今回の記事では、「生産緑地」とは何か、なぜ住宅の需給バランスが崩れるの可能性があるのかを解説していきます。
◆生産緑地とは？
生産緑地とは、「生産緑地法」によって指定を受けている、市街化区域内の農地のことで、市街化区域にある農地が宅地化しすぎてしまうと、環境が悪化し、農業の衰退にもつながります。この対策として1991年に、都市部の一定の農地を「生産緑地」に指定して、転用に制限を設ける「生産緑地法」が制定されました。
※すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことを言います。
◆2022年問題とは何か？
2022年以降、全国の都市部にある生産緑地が一度に宅地として売り出され、地価の下落と緑地の消失をもたらす可能性があるというのが「2022年問題」です。
1974年に都市部にある農地の宅地化を進めるため生産緑地法が定められました。当時都市部では、住宅が足りないという背景があり、市街化区域にある農地の固定資産税を宅地並みにあげ農地の宅地化を促したのですが、時代の変化とともに、市街地だからと言ってむやみに開発するのではなく自然を残すべきということで、1992年に市街化区域における宅地開発と緑地保全の両立を目指す「改正生産緑地法」が施行されました。
清算緑地にすると、固定資産税が農地並みに軽減されたり、相続税の納税が猶予されたりといった優遇措置を受けられるようになっています。ただ、この制度が適用されるのは30年間とう期限があり、この期限が切れるのが2022年ということなのです。
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市街化区域にある一般の農地と生産緑地とでは、固定資産税に数十倍の開きがあります。
◆2022年にどうなるのか？
期限が切れると、生産緑地に適用される優遇措置が受けられなくなります。原則として、生産緑地の所有者は、農業を続けられないといった事情があれば生産緑地を時価で市町村に買い取ってもらえることになっています。しかし、現状、どの地方団体においても財政難に陥っているなか、買取りを期待することはできません。生産緑地の指定が解除されると固定資産税が跳ね上がるため、所有者は売るしかなくなります。生産緑地は500㎡以上という要件があるので、大型分譲マンションなどに最適で、現在空き家問題が問題視され、増加し続けているときに、さらに住宅が供給されてしまうと需給バランスが崩れてしまいます。2022年問題はこのようなシナリオが予想されているのです。
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【生産緑地の指定要件】
・良好な生活環境の確保に相当の効果があり、公共施設等の敷地に供する用地として適しているもの
・500㎡以上の面積
・農林業の継続が可能な条件を備えているもの
◆現在行っている対策！！
2022年問題に対して、次のような対策を行っております。①生産緑地の指定から30年が経過したあとは10年単位で延長できるようにする。②生産緑地の面積要件を500㎡から300㎡に緩和する。③生産緑地内でレストランなどを設置できるようにする。このような生産緑地を保全活用するための対策が20217年に閣議決定されています。
◆最後に、、、
今回の記事は、購入の視点とは少し違った視点の内容でしたが、2022年問題というこれからの不動産の問題として参考にしていただければと思います。また、当該問題は、現在、生産緑地の所有者や相続される方については、2022年問題の沈静化を図る対策が創設されたことを踏まえて、営農を続けるかどうか、土地を売却・土地活用するかをご検討いただければと思います。
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