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記事を参考に皆様が失敗しない不動産購入ができるよう願っております。
今回は「【知ってますか？】リスクを軽減させる制度」についてです。
中古住宅の売買では、思わぬ不具合に見合われるリスクがつきものになります。簡易的に確認することのできない住宅の基礎部分については、購入者はもちろんのこと、売主でさえも気づかない不具合が出てくる可能性もあります。今回の記事では、そのようなリスクを回避する手段の一つである『既存住宅売買瑕疵保険』について、仕組み、メリットについてご紹介をしていこうと思います。
◆既存住宅瑕疵保険とは？
新築住宅においては、品確法（住宅の品質確保の促進に関する法律）により、販売した売主若しくは施工会社において、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分に対して、10年間の瑕疵保険責任を負わなければなりません。一方で、中古住宅の売主が個人の場合は、瑕疵保険の期間が３か月程度と短い期間にて設定されることが多いことから、国の判断により個人が安心して中古住宅の売買ができ、中古住宅流通マーケットが活性化することを期待して既存住宅売買瑕疵保険制度が導入されました。
◆既存住宅瑕疵保険の仕組と種類
【不動産会社が売主型の仕組】
不動産会社が買取り、一般消費者向けに再販売する中古住宅に、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分の隠れた瑕疵が見つかった場合の損害に備える保険で、売主である不動産会社が保険に加入をして補修等の保証を行います。
【個人間売買（検査機関保証型）の仕組み】
個人が売主となる中古住宅に構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分に隠れた瑕疵が見つかった場合に備える保険で、売主、または買主から検査機関・保証依頼を受けた検査機関が保険に加入をして補修などの保証を行います。
※個人間売買タイプの既存住宅売買瑕疵保険では、売主と買主のどちらが検査・保証依頼をしても構いませんが、保険に加入することを前提に中古住宅を売買するときには、加入することにより発生する費用を誰が負担をするのか？を予め決めておくことが重要です。
【個人間売買（仲介業者保証型）の仕組】
個人が売主となる中古住宅に構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分の隠れた瑕疵が見つかった場合の損害に備える保険で、売買契約を代理または媒介する不動産会社が保険に加入をして補修等の保証を行います。
◆瑕疵保険の範囲
保険の対象となる部分は、住宅の基礎構造部分（構造耐力上主要な部分、及び雨水浸入を防止する部分）であり、全ての瑕疵が保険の対象となるわけではありません。保険の支払い対象となる基本構造部分について下記イメージ図をご覧ください。
※イメージ図
Checkpoint
保険の申込時に特約を付帯することで、給水設備等を保険の対象に追加できる場合があります。
◆瑕疵保険の対象となる住宅
瑕疵保険は、昭和５６年６月１日以降の耐震基準（新耐震基準）に適合しているなどの一定の要件を満たす住宅が対象となります。新耐震基準の適合性については、確認済証または検査済証などの書類により判断されます。また、昭和５６年５月31日以前に新築の工事に着手した住宅については、調査により新耐震基準に適合することが確認できる書類があれば、新耐震基準に適合する建物として扱われます。確認ができる書類については、保険機関によって異なる場合がありますので、相談先の不動産会社若しくは保険機関への確認をおススメ致します。
◆瑕疵保険加入のメリット・デメリット
【売主のメリット】
・売却後に保険対象となる瑕疵が見つかった場合、売主が負うべき経済的な負担を軽減することができる。
・瑕疵保険が付帯されれば買主へ安心感を与えることができる。
・調査を実施しておくことで、保険対象住宅であることを購入検討者へアピールすることができる。
・調査を行うことで検査基準に不適合と判断された場合でも、補修が必要なされる箇所について補修方法などについて事前にアドバイスを受けることができる。
【買主のメリット】
・第三者である検査機関の検査に合格している住宅であるため、安心感がある。
・万一瑕疵が見つかった場合でも保証があるので安心。
・瑕疵保険が付帯していることで、住宅ローン控除など各種税制優遇の適用要件である築年数制限が緩和される。
【デメリット】
・検査費用が発生する
・保険への加入要件を満たさない場合に、加入の為に追加工事が必要となる可能性がある。
・保険の補償内容が決まっているため、全てを保険でまかなえないケースもある。
◆最後に、、、
既存住宅売買瑕疵保険は、買主にとって安心感の高い購入実現に欠かせない制度となっており、売主にとっても瑕疵に関するトラブルに巻き込まれるリスクが少なくなるというメリットがあり、WinWinな取引である一方で、検査には、別途費用が発生する他、追加工事が発生し時間と費用が発生するというデメリットもあります。費用については、個人間売買の場合は、売主が負担するのか、買主が負担をするのかの話し合いも必要となります。手続きの手間など時間を要してしまう関係で当該制度を利用しない取引となりがちなところもありますが、依頼をしている不動産会社へ相談をすることで保険へ加入した上でスムーズな取引が実現できるかと思いますので、まずは当該保険制度を認知した上で利用にあたり不動産会社へ相談してはいかがでしょうか！！
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