こんにちは、当ブログ『不動産の教科書』を運営しております、
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江東区・墨田区で活動する『不動産の教科書』WING LEAP HOUSE 東京本社では、不動産の購入前に知っておくべき知識・情報を随時配信していきたいと思います。
記事を参考に皆様が失敗しない不動産購入ができるよう願っております。
今回は「あなたは非効率な物件探しをしています、、、」についてです。
住宅ローンを組んで不動産の購入を検討されている方は、自分の年収でどのくらいの金額を借り入れられるのか？と心配されている方は多いのではないでしょうか。金融機関から借り入れできる額の上限が決められているというのは住宅ローンを組む上で最初に理解しておかなければならないことです。ご自身がいくら借り入れできるのかの目安をわからずに物件探しを行うと、いい物件が見つかりいざ金融機関への審査に回したところ希望した融資額を借り入れることができずにせっかく見つけた物件を諦めなければいけないということになります。物件を探すのには結構な時間を要します。借り入れができない価格の物件をひたすら探していたらものすごく効率の悪いことをしていることになります。非効率な物件探しをしないために、今回の記事では、年収から算出できる住宅ローンの借入可能額についてご紹介をしていこうと思います。購入予算設定の目安として参考にしていただければ幸いです。。。
◆金融機関の持つ視点
金融機関が審査の基準としている２つの視点として①申込者の属性（住宅ローンを最後まで滞ることなく返済できる「人」なのかを見ます。）と②不動産の担保評価（返済が滞ったら処分して残債務を回収できる「不動産」なのかを見ます。） があります。金融機関は最終的な融資可能額を決定するために、この２つの側面から案件を審査していきます。
本記事では、①の申込者の属性を掘り下げて「属性面」から判断した借入可能額について紹介していきます。
◆属性とは？
金融機関が重視する申込者の「属性」には下記の３つがあります。
・申込者の年齢
⇒申し込み者の年齢から返済期間を判断します。
・税込年収
⇒税込年収により融資額に対する返済比率を判断します。
・既存借り入れ
⇒現時点での借り入れを確認し住宅ローンの貸出に制限をする。
それぞれについて解説していきます！
・申込者年齢
申込者年齢が属性として重視される理由は、返済期間を判断する為です。金融機関によって基準は異なりますが、一般的には、融資実行時の年齢が満20歳以上、満70歳未満の人で、完済時の年齢が満80歳未満としている金融機関が多く、返済期間については、最長35年とする金融機関が多いです。つまり、44歳までの人は、35年を利用できますが、45歳以上の人は79歳までの期間しか利用ができないことになります。
・税込年収
金融機関は、申込者の税込年収からいくらまで貸せるかを下記２つの手順で判断をします。
① 税込年収で「融資上限額」を決定する。
⇒年収制限と呼ばれるもので、金融機関によって異なりますが、一般的には税込年収の7倍～８倍を「融資上限額」と定めていることが多いです。
② 審査金利を用いて「融資可能額」を決定する。
⇒借入可能額を判断する上で税込年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合を基準とします。この割合を返済比率といい、金融機関によって異なりますが、フラット35の場合については下記の表のように定められています。
【返済比率表】
金融機関は返済比率による計算をする場合、実際の「適用金利」より高い金利を用いて審査を行います。この金利を「審査金利」といい、実際の適用金利が１％程度であるのに対して、審査金利は、3%～4％程度で設定されている金融機関が多いです。この設定については、将来的な金利上昇リスク等を目的に設定しています。
【計算例】
年収＝600万円 返済期間＝35年 返済比率＝35％ 審査金利＝3.5％
年収制限＝7.5倍 100万円あたりの月々返済額＝3,848円
➀融資上限額＝600万円×7.5倍＝4,500万円
②借入可能額＝600万円×35％÷12か月÷4,132×100万円≒4,235万円
※②で計算した額が➀で計算した融資上限未満となるため、既存の借り入れがなければ4,235万円が借入可能額の目安となります。
・既存借り入れ
既存借り入れには、マイカーローンやカードローン等があり、既存借り入れがある場合には、審査上の計算に影響を及ぼします。どの程度、借入可能額に影響を与えるのか、下記の計算例をご覧ください。
【計算例】
年収＝600万円 返済期間＝35年 返済比率＝35％ 審査金利＝3.5％
年収制限＝7.5倍 100万円あたりの月々返済額＝4,132円 月額3万円の借り入れ
借入可能額＝600万円×35％÷12か月＝175,000円
175,000円－3万円＝145,000円
145,000円÷4,132円×100万円≒3,500万円
※月に3万円程度の返済額があった場合で、住宅ローンの借入可能額は約735万円程度減額となってしまいます。
◆最後に、、、
今回ご紹介をした借入可能額は、個々の家族構成やライフスタイルなどを考慮せずに簡易な数字を計算した金額となります。将来にわたり返済し続けることができる「返済可能額」ではないということを十分に認識していただければと思います。また、借入可能額についても、資金計画を立てる上での目安にすぎません。実際に融資を受けられる金額ではないことに注意が必要です。より具体的な資金計画を立てられる際には、実際に金融機関へ行き、ご相談することをおススメ致します。
以外と物件探しには労力と時間を要します。借入できない額の物件を探しているのは非効率だと思いませんか？効率よく物件を探す為に、まずは資金計画から始めてはいかがでしょうか！！！
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