こんにちは、当ブログ『不動産の教科書』を運営しております、
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江東区・墨田区で活動する『不動産の教科書』WING LEAP HOUSE 東京本社では、不動産の購入前に知っておくべき知識・情報を随時配信していきたいと思います。
記事を参考に皆様が失敗しない不動産購入ができるよう願っております。
今回は「ネットで物件を探していませんか？損をするかも．．．」についてです。
皆さんは物件を探す際にポータルサイト（SUUMOやアットホーム等）を活用してるかと思います。ネットを通じ様々な情報を入手することができる世の中ですので当然のことかと思いますが、気になる物件が見つかり、当該物件を掲載している不動産会社へ問い合わせてしまうと損をした購入になる可能性があります。なぜ損をしてしまうのか？気になったあなたへ今回の記事では、なぜ損をしてしまうのかについて解説をしていこうと思います。
◆不動産会社は２つに分けられる、、、
不動産の仲介を行っている会社は、大きく二つに分けることができ、元付け業者と客付け業者とに分けられます。あまり聞きなれない言葉だと思いますので、それぞれについてご説明をしていきます。
【元付け業者】
元付業者とは簡単に言うと売主側につく（寄り添った）業者を言います。主な仕事としては売主様から売却の依頼を受け当該物件の調査（権利関係や法的な部分）を行い売主様と契約を締結し売却活動を行っていきます。元付け業者の最大の目的としては、売主様からお預かりした物件を売ることになります。
【客付け業者】
客付け業者とは、簡単に言うと元付け業者とは反対に買主側につく（寄り添った）業者を言います。主な仕事内容としては、購入検討者を集客し、購入希望者が現れたら希望の条件に合った物件を紹介していきます。客付け業者の最大の目的としては、買主様の利益を保護することになりますので買ってはいけない物件を見極めることにあります。
◆仲介取引について
前述で述べたように不動産仲介業者は２つに分けることができ、元付け業者は売主様と契約を結びお預かりした物件を売ることで売主様より仲介手数料を貰い、客付け業者は物件購入を検討している買主様より仲介手数料を貰うことが取引となります。
仲介取引において、売主様、買主様それぞれの立場において差が顕著に出るのは物件の価格になります。それぞれの立場で考えてみると売主様は物件をできるだけ高い価格で売りたい。一方で買主様は物件をできるだけ安い価格で購入をしたい。というようにお互いの利害に差が生じてしまいます。そこで当該物件の価格について交渉を行うのが元付け業者と客付け業者になります。客付け業者は買主様の立場で元付け業者と交渉を行い、元付け業者は売主様の立場で客付け業者と交渉し取引を遂行していきます。ただ時に元付け業者が客付け業者を兼ねるケースがあります。このケースは、元付け業者が購入を検討している買主様を見つけ取引きを行うケースになります。つまりこの取引では、元付け業者は売主様と買主様の双方から仲介手数料をいただくことになります。このような取引を業界用語で「両手」取引といいます。不動産会社のほとんどは、この「両手」取引を目指して仲介を行っておりますが、両手取引の場合、売主様、買主様の立場で見るとどうなるでしょうか？不動産会社１社のみで双方の立場に立ち利益を追求することとなり先程述べたように買主様と売主様の利害関係が対立することになります。いわゆる利益相反の状態です。この状態で、交渉を進めるとより関係の強い依頼者が有利となってしまう可能性が高く、売主様の有利な取引となってしまい買主様が不利な状態で交渉が進んでしまいます。
◆不動産業界の現状
アメリカでは「両手」取引は禁止されており、売主様と買主様それぞれが仲介会社へ依頼をすることが一般的となっておりますが、日本の不動産市場は、双方の仲介をすることが認められており、双方の仲介取引をすることを不動産会社は目指しております。これでは、売主様有利な取引が当たり前となり買主様不利な取引が生まれてしまいます。価格の交渉だけではなく、当該物件を売ることが目的であるため、ネガティブな情報開示は行わず買主様が購入後に後悔をすることも考えられます。では、どのように元付け業者と客付け業者を見分ければいいのか？気になるところだと思いますが、ポータルサイトに掲載している企業のほとんどが元付け業者という可能性が高いです。なぜかというと、先程の説明の通り日本の不動産会社は両手の取引をめざしており売主様から依頼を受けた不動産会社は自社で買主様を見つけ取引を行いたいという心理が強いため、他社へは広告の掲載を行わせず自社だけでポータルサイトなどへの広告掲載を行っている為です。つまり話を最初に戻すと、ポータルサイトに掲載している不動産会社へ問い合わせると損してしまう可能性が高いということです。あくまでも可能性の話しで、もちろん元付け業者は売主様からお預かりした物件の調査を行っているため、物件のことを細かく把握をしているのは元付け業者であり詳しく物件のことを知っている業者から購入をした方がいいという見方もありますが、これは正しい意見でもあり誤りでもあります。繰り返しになりますが、ネガティブな情報も元付け業者なら知っているはずですが積極的に開示はしません。（買主様の購買欲をなくすため）一方で客付け業者は買主様の利益追求に重きを置いている為、ネガティブな情報も元付け業者から聞き出し、買主様へお伝えをします。買主の立場となり購入を検討している方へおススメしたいことは、掲載されている物件については、どこの不動産会社でもご紹介が可能です。つまり、物件掲載している不動産会社じゃなくても紹介を受けることができます。このことを受けて伝えたいことは、物件探しではなく信頼できる不動産会社を探すことをおススメします。私たち『WING LEAP HOUSE』では、買主様が損をしない購入を実現するべく買主様に寄り添った「エージェント」というサ－ビスを展開しております。購入を検討している方は、是非ご相談をお待ちしております。。。
『不動産の教科書』のWING LEAP HOUSE 東京本社では物件購入にあたってのリスク（問題点）を理解してもらうため、失敗しない住宅購入のために、活動しております。
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